IMMOBILIER - DIVERS - 27.01.2011

Pour faire sortir cet immeuble de votre SA...

Faire sortir un immeuble, cela n’équivaut-il pas à l’acheter ? Si, c’est la règle générale. En principe, vous paierez dès lors le droit d’enregistrement de 10 ou 12,5 % pour faire passer un immeuble du patrimoine de votre société dans le vôtre, privé. Dans certains cas et à certaines conditions, cela peut toutefois se faire en ne payant que 25 € de droits, ce qui fait directement une sacrée différence...

Vous l’avez apporté ou étiez déjà associé lors de l’achat. C’est la première condition à remplir. Pour bénéficier de ce tarif de 25 €, il faut que vous ayez apporté l’immeuble vous-même à votre société ou que vous y étiez déjà associé au moment où elle l’a acheté. Si la société a été la vôtre dès le départ, aucun problème sans doute, mais...

Dans une SA ? Problème, car ce régime avantageux ne concerne en principe que les “sociétés de personnes”, comme la SPRL. Si vous avez une SA, cette piste des 25 € vous est fermée, même si vous remplissez la première condition. Heureusement, cela peut s’arranger...

D’abord transformer la SA en une SPRL ? En fait, oui, c’est aussi “simple” que cela. Une société de tel type, il est en effet toujours possible de la transformer en une société d’un autre type et c’est ici la clef qui donne accès à cette piste des 25 €.

Attention ! Cette transformation s’opère en suivant une procédure spécifique, qui requiert notamment un rapport d’un réviseur d’entreprises. Ce ne sera donc pas gratuit, mais comme cela vous évitera en général un montant conséquent de droits d’enregistrement...

Plus de problème une fois la SA transformée ? En principe non, à la condition bien sûr que vous remplissiez la première condition et puissiez le prouver. Si vous étiez p.ex. déjà actionnaire de la SA au moment où elle a acheté l’immeuble, mais que vous ne pouvez en fait pas le prouver, vu que vous ne déteniez que des “actions fantômes”, c.-à-d. des actions au porteur avec lesquelles vous n’apparaissiez pas à l’assemblée générale pour éviter les droits de succession, problème... Vous ne pouvez pas prouver que vous remplissez la première condition. Voilà qui est à bien vérifier avant de transformer la société en une SPRL.

Attention ! Laissez aussi s’écouler un temps suffisant entre la transformation de la SA en une SPRL et le transfert de l’immeuble dans votre patrimoine privé contre 25 € de droits, sans quoi le fisc pourrait tenter de se servir de l’arme de la disposition anti-abus pour vous faire payer quand même ces 10 ou 12,5 % de droits.