IMMOBILIER - SOCIÉTÉ DE PATRIMOINE - 19.12.2013

Prélever un immeuble grâce aux réserves incorporées

Votre société a un immeuble que vous voudriez voir, à terme, dans votre patrimoine privé. Vous pourriez songer à un «prélèvement» en vous servant de réserves qui ont été distribuées, puis incorporées au capital. Voyons cela.

Le prélèvement d’un immeuble

Les droits d’enregistrement dus. Si vous achetiez l’immeuble de votre société, vous paieriez le droit de vente général de 10 % (Flandre) ou 12,50 % (Wallonie et Bruxelles). Ce taux s’applique aussi, en principe, si vous «prélevez» cet immeuble, c.-à-d. si vous l’acquérez de toute autre façon qu’une vente (p.ex. une réduction de capital).

Un régime préférentiel. Vous ne payez toutefois pas ces 10 ou 12,50 % de droits si votre société est une société de personnes (pas une SA ou SCA donc, mais pas non plus une SCRL) et que vous lui avez apporté l’immeuble (en contrepartie d’actions) ou qu’elle l’a acheté en payant les droits de 10 ou 12,50 % (art. 129, al. 3 C. Enr.) .

Le taux alors ? Si vous êtes le seul associé, vous ne payez que le droit fixe de 50 €. Si vous êtes plusieurs associés et pouvez tous bénéficier du régime préférentiel, vous payez le droit de partage de 1 % (Wallonie et Bruxelles) ou 2,50 % (Flandre) en cas de «sortie d’indivision» (c.-à-d. si vous rachetez la part de vos associés dans l’immeuble).

Attention ! Dans la plupart des sociétés, le capital sera inférieur à la valeur vénale de l’immeuble. Pas de prélèvement possible par le biais d’une réduction de capital sous ce régime préférentiel de droits d’enregistrement, donc. De plus, la différence entre le capital et la valeur vénale sera considérée comme un dividende passible de 25 % de Pr M.

Les réserves distribuées/incorporées

Une réduction de capital. Vous pouvez peut-être fortement augmenter le capital de votre société en distribuant ses réserves et en les réincorporant à son capital (art. 537 CIR) . Ce capital, vous pourrez le retirer de votre société, en exonération d’impôt, après une période d’attente d’en principe quatre ans. Cette réduction de capital pourra alors aussi se faire en nature : sous la forme p.ex. d’un immeuble et non d’argent.

Attention 1 ! Si vous prélevez un immeuble, votre société sera imposée sur sa plus-value (différence entre valeur vénale et comptable).

Attention 2 ! Le capital de votre société ne pourra être inférieur, une fois réduit, au minimum légal (18 550 € pour une SPRL).

Conseil. Si vous ne devez pas absolument avoir l’immeuble en pleine propriété dans l’immédiat, n’en prélevez que la nue-propriété et laissez-en l’usufruit dans votre société. La plus-value imposable de votre société sera ainsi bien moindre et vous deviendrez quand même le plein propriétaire de l’immeuble au terme de l’usufruit.

Exemple n° 1. Votre SPRLU possède un immeuble qu’elle a acheté en payant 10 ou 12,50 % de droits d’enregistrement. Sa valeur comptable est de 150 000 €, sa valeur vénale de 350 000 €. Les réserves qui ont été distribuées, puis réincorporées au capital s’élèvent à 400 000 €. Si vous prélevez l’immeuble, il ne vous en coûtera que le droit fixe d’enregistrement : 50 €. Votre société, elle, réalisera une plus-value de 200 000 €, pour laquelle elle paiera 67 980 € d’impôt (200 000 € x 33,99 %).

Exemple n° 2. Avec un usufruit de 15 ans, la nue-propriété vaut 25 % de la pleine propriété, soit 87 500 €. Ne prélevez que cette nue-propriété et la plus-value imposable de votre société ne sera que de 50 000 € (87 500 € - (150 000 € x 25 %)). Impôt dû : 16 995 € seulement (50 000 € x 33,99 %).

Servez-vous de ces réserves distribuées/incorporées pour prélever l’immeuble ou, mieux, sa nue-propriété seulement, par le biais d’une réduction de capital en nature. Vous en deviendrez le plein propriétaire à terme en n’ayant dû payer que 50 € (droit fixe d’enregistrement) ou 1 ou 2,50 % (de droit de partage).

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