Amortir, ou non, des transformations ?

Amortir, ou non, le bâtiment ?

Pourquoi le faire ? Amortir la partie professionnelle d’un bâtiment, c’est intéressant, car l’annuité d’amortissement réduit chaque année votre bénéfice imposable. Cela peut vous faire économiser pas mal d’impôt, surtout si cette partie à usage professionnel est relativement grande.

Pourquoi l’éviter ? Il y a un revers à l’économie d’impôt découlant de la déduction des amortissements à titre de frais professionnels. Si vous vendez le bâtiment, votre «plus-value» (bénéfice à la revente) est imposable dans la mesure où vous avez amorti ce bâtiment. Si vous ne l’amortissez pas, votre plus-value n’est pas imposable (QP n° 989, 19.03.1994) .

Attention 1 ! La plus-value est imposable dès que vous avez déduit un seul amortissement.

Attention 2 ! Si vous cessez votre entreprise et ne vendez pas le bâtiment, votre plus-value de cessation (la différence entre la valeur vénale et la valeur comptable du bâtiment au moment de la cessation) est imposable.

Conseil.  Si ce bâtiment a été affecté plus de cinq ans à votre activité professionnelle, ou dans le cas d’une plus-value de cessation, le taux d’imposition est de 16,5 % (+ l’impôt communal), alors que vous avez déduit les amortissements aux taux progressifs.

Attention 3 ! La plus-value est aussi soumise aux cotisations sociales.

Amortir, ou non, les transformations ?

Pourquoi le faire ? C’est une mauvaise idée d’amortir des «travaux incorporés» au bâtiment si vous n’amortissez pas celui-ci. En effet, si vous le faites, c’est vu au niveau fiscal comme si vous amortissiez le bâtiment lui-même et donc, en cas de vente ou de cessation, c’est non seulement la plus-value des travaux, mais aussi celle du bâtiment lui-même, qui sera imposable, estiment tant le fisc que la jurisprudence (Com. IR, 41/7 ; Cass., 03.10.2003 ; Gand, 11.09.2007 ; Bruxelles, 23.06.2010 et 31.05.2018) .

Des travaux «incorporés» ? Ce sont ceux qu’il n’est pas possible d’enlever sans endommager le bâtiment : p.ex. une annexe, un nouveau toit, un nouveau revêtement de sol, de nouveaux châssis ou nouvelles portes, des travaux d’électricité ou de peinture, le remplacement de conduites, etc.

Conseil 1. C’est au fisc de démontrer que les travaux amortis sont «incorporés» (Anvers, 08.11.2011) .

Conseil 2. Des travaux d’entretien et de réparation ne sont pas des travaux incorporés et vous pouvez normalement les amortir sans rendre la plus-value du bâtiment imposable (Mons, 03.12.2004) .

Attention !  Le ministre des Finances est hélas d’un avis différent sur les travaux de réparation (QP n° 1363, 06.05.1998) et certains travaux sont dans «une zone grise». Si vous voulez être absolument certain qu’une plus-value du bâtiment ne sera pas imposée, mieux vaudrait donc ne pas amortir des travaux qui peuvent prêter à discussion.

Et si vous amortissez les travaux ? Si vous choisissez d’amortir la partie professionnelle des transformations, vu que vous amortissez de toute façon déjà le bâtiment, elle donne en principe droit à la déduction pour investissement, de 20 % jusqu’au 31 décembre 2019, même si le bâtiment n’est pas neuf, mais pourvu qu’on n’y ait pas utilisé de matériaux de récupération (Com. IR, 68/15) .