Bon à savoir si vous achetez une seconde résidence...

Droits d’enregistrement ou TVA

Droits d’enregistrement. À l’achat d’une seconde résidence, vous payez normalement des droits d’enregistrement au taux ordinaire de 10 ou 12,5 %. Vous n’avez pas droit au taux réduit de 6 % (7 % jusqu’au 31.12.2019) et à la reportabilité en Flandre, au taux réduit (habitations modestes) en Wallonie ou à l’abattement à Bruxelles ou en Wallonie. Ces réductions ne s’appliquent qu’au logement familial (résidence principale).

TVA. Si la seconde résidence est un bâtiment neuf, vous payez normalement la TVA et non des droits d’enregistrement, au taux normal de 21 %. Vous ne la récupérez pas, sauf si et dans la mesure où vous affectez aussi l’immeuble à un usage professionnel.

Impôts sur les revenus

Des frais déductibles ? Non, vous ne pouvez en principe pas déduire fiscalement le prix d’achat de l’habitation, ni ses frais d’entretien, de réparation, etc. Les amortissements et autres frais ne seraient des frais professionnels déductibles que si et dans la mesure où vous affectiez une partie de l’immeuble à votre activité professionnelle (un bureau p.ex.).

Attention !  Soyez en mesure de prouver l’usage professionnel : le fisc ne vous croira pas sur parole !

Un avantage fiscal ? Si vous avez emprunté pour acheter, les amortissements de capital, intérêts et primes d’une assurance solde restant dû ne vous donnent pas droit au bonus logement (en Flandre jusqu’au 31.12.2019) ou au chèque habitat (Wallonie), mais éventuellement bien à l’épargne à long terme.

Une plus-value imposable à la revente ? Normalement pas. Toutefois, si vous avez déduit des amortissements à titre de frais professionnels, votre plus-value constitue un revenu professionnel dans la même mesure. Elle pourrait aussi être un revenu divers imposable si elle résulte d’une spéculation ou d’une revente dans les cinq ans suivant l’achat.

Les signes et indices. L’achat d’une seconde résidence peut inciter le fisc à effectuer un «décompte indiciaire» et vous interroger sur l’origine de l’argent qui a permis d’acheter l’immeuble et/ou de rembourser l’emprunt contracté.

Précompte immobilier (Pr I)

Combien ? Le Pr I à payer dépend de la situation de la seconde résidence. Les provinces et les communes lèvent des centimes additionnels sur l’impôt régional de base (1,25 % en Wallonie et à Bruxelles, 3,97 % en Flandre).

Des réductions ? Non, normalement pas. Les réductions pour enfants à charge p.ex. ne s’appliquent qu’à la résidence principale. Par contre, une seconde résidence peut en principe prétendre à la réduction ou à l’exonération pour les immeubles classés (Bruxelles) ou à l’exonération pour la transformation d’un immeuble commercial en une habitation ou pour la démolition d’une habitation suivie d’une reconstruction (Flandre).

Impôts locaux

Une taxe. Pas mal de villes et communes à la côte et dans les Ardennes lèvent une taxe sur les secondes résidences, qui va de 420 à 1 000 €.

Conseil.  Cette taxe a été jugée parfois discriminatoire et dès lors non applicable (p.ex. Gand, 16.04.2013 et 09.04.2019) .