ASSUJETTISSEMENT - FORMALITÉS - 22.01.2020

Comment exercer l’option en cas de location avec TVA ?

Location d’un immeuble avec TVA

Principe général

Location immobilière exemptée de TVA. Cela reste le principe général. La location d’un immeuble est exemptée de TVA et n’ouvre pas droit à déduction de la TVA.

Nouveauté depuis un an : la location avec TVA. Depuis le 1^er  janvier 2019, les parties, à savoir le bailleur et le locataire, peuvent opter pour soumettre la location immobilière à la TVA (art. 44, §3, 2°, d) CTVA) . Concrètement, cela signifie donc que le bailleur facturera de la TVA sur le loyer demandé. La TVA due sur la construction du bâtiment ou la TVA sur les travaux exécutés au bâtiment peut alors aussi être déduite. Voilà pourquoi une telle location optionnelle avec TVA peut être intéressante.

Conditions essentielles pour pouvoir donner en location avec TVA

Pas pour toute location immobilière ! Vous le savez. Deux conditions essentielles doivent être remplies afin de pouvoir opter pour l’application du régime TVA. La première concerne la qualité du locataire et la seconde le bâtiment qui peut faire l’objet du régime de TVA optionnel.

Qualité du locataire. Il faut que le locataire soit assujetti à la TVA et qu’il utilise le bâtiment exclusivement dans le cadre de son activité économique qui lui confère la qualité d’assujetti.

Conseil.  Il ne doit pas nécessairement s’agir d’un assujetti avec un droit à déduction total. Un locataire qui est médecin ou courtier en assurances peut donc aussi opter pour louer avec TVA.

Insérez une obligation de déclaration dans le contrat ! Il est effectivement important que le contrat de bail prévoie spécifiquement que le locataire informera immédiatement par écrit le bailleur s’il ne répond plus aux conditions pour pouvoir louer avec TVA. Cela sera notamment le cas lorsque le locataire n’est plus assujetti à la TVA ou lorsqu’il va utiliser l’immeuble aussi à des fins privées.

Conseil.  Dans un tel cas, donnez au bailleur le droit de résilier le contrat de bail.

Quels immeubles ? Il doit s’agir de la location d’un bâtiment ou d’une fraction de bâtiment, le cas échéant terrain attenant compris. La location d’une parcelle de terrain tombe donc en dehors du champ d’application de la perception de TVA optionnelle.

Âge du bâtiment. Il doit s’agir d’un bâtiment neuf ou rénové de manière fondamentale. Concrètement, la TVA sur les travaux immobiliers qui ont contribué à la construction du nouveau bâtiment ou à la rénovation du bâtiment existant doit être devenue exigible au plus tôt depuis le 1^er  octobre 2018.

Conseil. Cette condition ne vaut pas pour les bâtiments qui sont principalement utilisés comme espace d’entreposage.

Comment faut-il opter ?

Condition quant à l’option

Sans option, pas de TVA. La location immobilière avec TVA n’est pas automatique. Il n’est possible de donner en location avec TVA que si le bailleur et le locataire ont expressément opté pour soumettre la location du bâtiment à la TVA.

Attention ! Si ceux-ci n’exercent pas l’option, la perception de TVA optionnelle n’est pas applicable et le loyer n’est en principe pas soumis à la TVA. Le bailleur n’aura alors pas le droit de déduire la TVA afférente au bâtiment donné en location.

Option conjointe ! C’est important ! L’option pour la TVA doit être exercée conjointement par le bailleur et le locataire. Les deux parties doivent donc être d’accord, et une partie ne peut pas imposer l’option à l’autre.

Comment l’option doit-elle être exercée ?

Deux possibilités. Cela faisait longtemps qu’une décision formelle était attendue pour savoir comment l’option pour la location avec TVA devait exactement être exercée. Un AR en la matière a récemment été publié. En bref, vous avez le choix entre une déclaration distincte ou une clause spécifique à insérer dans le contrat de bail (nouvel art. 7quater AR n° 10, tel qu’inséré par l’AR 07.11.2019, MB 25.11.2019) .

Quid des contrats déjà en cours ? Pour les baux en cours pour lesquels il y avait déjà une intention d’opter pour la TVA depuis le 1^er  janvier 2019, vous avez jusque fin février 2020 pour établir la déclaration ou joindre un avenant au contrat.

À quoi ressemble cette déclaration distincte ?

Pas de modèle, mais des mentions. L’AR ne prévoit effectivement pas un modèle, mais donne une liste des mentions obligatoires à reprendre dans la déclaration.

Coordonnées des deux parties. Cela semble évident. Les premières mentions obligatoires sont les noms, adresses et numéros de TVA du bailleur et du locataire.

Attention ! Si le locataire est un assujetti exempté, comme un médecin ou un courtier en assurances, il est bien assujetti à la TVA mais n’a pas de numéro de TVA. Il est alors certainement indiqué de décrire précisément les activités exactes du locataire dans le contrat de bail. Dans un tel cas, mentionnez de préférence aussi son numéro d’entreprise (BCE).

Quel immeuble ? C’est la deuxième mention obligatoire à indiquer dans la déclaration. L’immeuble qui sera donné en location avec TVA doit être précisément identifié, sinon l’administration de la TVA ne peut pas examiner s’il s’agit d’un bâtiment neuf ou qui a été rénové.

Déclaration de volonté explicite ! Cela doit, en outre, être expressément formulé. Les deux parties doivent effectivement expressément opter pour soumettre la location à la TVA.

Attention ! N’indiquez aucun taux de TVA, car ceux-ci pourraient être modifiés. Le mieux est d’indiquer que le loyer est soumis au taux ordinaire de TVA. Si un taux réduit est applicable, indiquez de préférence que le loyer est soumis au taux réduit, plutôt que «soumis à 6 %» (p.ex. pour la location de bâtiments scolaires) ou «soumis à 12 %» (p.ex. pour la location de centres de soins).

À partir de quand ? La date à laquelle l’option prend effet doit également être mentionnée. Concrètement, il s’agit de la date à laquelle le contrat de bail entre en vigueur, et donc pas tant de la date à laquelle le contrat est signé.

Attention ! L’option est en principe définitive et irrévocable. Elle s’applique pour toute la durée du contrat de bail. II est donc recommandé de l’indiquer explicitement.

Signature. C’est logique. Cette déclaration doit être signée par le bailleur et le locataire, et cela au plus tard au moment de la prise d’effet du contrat de bail.

Conseil.  En cas de prolongation tacite d’un contrat de bail avec application de l’option TVA, les parties ne doivent pas établir de déclaration complémentaire.

Ou via une clause spécifique ? C’est aussi possible. Les mentions susmentionnées ne doivent pas d’office figurer sur une déclaration distincte. Elles peuvent également être reprises dans le contrat de bail.