IMMOBILIER - ACHAT ET VENTE - 29.01.2020

L’option, le compromis, l’acte authentique sous l’angle fiscal

Normalement, vous signez un compromis de vente d’un immeuble, puis un peu plus tard, l’acte authentique. Quelle importance fiscale ont ces deux actes ? Qu’en est-il des options d’achat et des conditions suspensives et résolutoires ?

Quels documents et clauses ?

Une promesse de vente. Si un immeuble vous intéresse, mais que vous ne voulez néanmoins pas l’acheter immédiatement, vous pouvez demander au vendeur de vous accorder une option d’achat. Cette promesse de vente engage le vendeur, mais vous pas et donc, il n’y a pas encore de vente. Il y en aura une dès que vous lèverez inconditionnellement l’option.

Le compromis. En d’autres termes, le contrat de vente sous seing privé. Ce n’est pas un document préparatoire du véritable contrat de vente. Non, c’est le véritable contrat de vente translatif, en principe du moins, de propriété. Le transfert de propriété intervient en effet dès qu’il y a accord de l’acheteur et du vendeur sur la chose et le prix.

L’acte authentique. C’est l’acte officiel dont l’utilité est d’assurer l’opposabilité de la vente aux tiers, à savoir toutes les autres personnes que les parties à l’acte. Le notaire fait transcrire cet acte authentique à la conservation des hypothèques et cela fait aussi de vous le propriétaire de l’immeuble vis-à-vis du monde extérieur : des «tiers» ne peuvent plus revendiquer cette propriété.

Les conditions. Tant la promesse unilatérale de vente que le contrat de vente peuvent contenir des «conditions». Il peut s’agir de conditions suspensives, qui reportent la vente jusqu’à la survenance d’un événement donné et de conditions résolutoires, qui annulent une vente déjà née si un événement donné se produit. Citons, parmi les conditions fréquentes, le paiement du prix dans un certain délai, l’obtention d’un certificat d’urbanisme positif ou d’un crédit, la passation de l’acte authentique, etc.

Quelles conséquences fiscales ?

Les droits d’enregistrement. Un compromis ou une option d’achat acceptée doivent en principe être enregistrés dans les quatre mois. Si le contrat contient une condition suspensive, seul le droit fixe de 50 € est dû tant que la condition ne s’est pas réalisée. Le droit de vente n’est perçu qu’à la réalisation de la condition. Si le contrat contient une condition résolutoire, le droit de vente est immédiatement perçu et vous ne le récupérez pas si la condition résolutoire se réalise.

La TVA. Si vous achetez un bâtiment neuf en payant la TVA, une révision peut encore intervenir durant 15 ans (25 ans en cas de location soumise à la TVA). Le délai de révision commence à courir le 01.01 de l’année de la première occupation de l’immeuble, quel que soit le moment où intervient le transfert de propriété.

Les impôts sur les revenus. Là aussi, c’est en général le transfert de propriété, donc le compromis et ses éventuelles conditions, qui compte. Pas l’acte authentique, sauf si le transfert de propriété a été reporté jusqu’à la passation de cet acte. Cela vaut pour la déduction pour investissement (DPI) et en principe les amortissements, ainsi que pour déterminer si un immeuble peut servir de réinvestissement dans le délai imparti pour la taxation étalée de plus-values ou l’exonération d’une réserve d’investissement, ou encore lorsque l’immeuble est vendu avec une plus-value.

Attention !  Pour savoir si la plus-value réalisée en vendant un terrain ou un bâtiment est un revenu divers imposable (art. 90, 8° et 10° CIR 92) , vous devez tenir compte des dates des actes authentiques d’achat et de vente.

Au niveau fiscal, le compromis est le principal document, car il assure le transfert de propriété, sauf s’il contient une condition suspensive. Un bâtiment intervient pour la DPI ou comme réinvestissement de 2019 si son compromis, dépourvu de condition suspensive, est daté de 2019 ou si son option d’achat est levée sans conditions en 2019.

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