TVA - TRANSFORMATIONS - 13.01.2020

Rénover à 6 % ou tout de même 21 % de TVA ?

Plus de la moitié des rénovations déguisent la construction de bâtiments neufs soumis à 21 et non 6 % de TVA, a-t-on pu lire voici peu dans les médias. Quelles sont ici les règles ? L’extension d’un bâtiment peut-elle se faire à 6 % de TVA ?

Rénover à 6 % : les conditions

Pour les seuls travaux immobiliers. Des travaux notamment de transformation, rénovation ou réparation. Le taux de TVA de 6 % ne s’applique en outre qu’aux travaux immobiliers (et opérations assimilées) relatifs à un immeuble occupé depuis au moins 10 ans. Après l’exécution des travaux, l’immeuble doit servir principalement d’habitation privée. Il faut enfin que les travaux soient facturés à un consommateur final (propriétaire, locataire, etc.).

Attention ! Certains travaux matériels (travaux de jardin, travaux relatifs à une piscine, à un sauna, etc.) ne peuvent se faire à 6 % de TVA.

Des travaux de rénovation ? Les commentaires administratifs précisent cette notion et des réponses à des questions parlementaires donnent des directives à son sujet. Il y a rénovation si les travaux effectués reposent de façon significative sur les anciens murs porteurs (surtout les murs extérieurs) et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure du bâtiment existant (circ. n° 6, 22.08.1986, n° 30 ; QP n° 531, Van der Maelen, 24.03.2010) .

Concrètement. La transformation d’une ancienne usine en lofts peut se faire à 6 % de TVA, de même que celle d’une grange en une habitation, à la condition de maintenir les murs porteurs (extérieurs surtout) (QP n° 1161, Olivier, 04.07.1994) . Si seule la façade avant du bâtiment est maintenue et que tout le reste est démoli et reconstruit, il y a construction d’un bâtiment neuf, à soumettre à 21 % de TVA.

L’extension d’un bâtiment

Des conditions complémentaires ? En effet, il faut en remplir si les travaux de rénovation s’accompagnent de travaux d’extension (déc. E.T. 106.933, 01.09.1994) .

La règle des surfaces. La surface totale de l’ancienne partie du bâtiment doit être supérieure à la moitié de la surface totale de l’habitation après exécution des travaux. Si une habitation de p.ex. 200 m² est étendue à 300 m², les travaux d’extension de 100 m² peuvent être facturés à 6 % de TVA, car leur étendue est inférieure à la moitié de 300 m² (150 m²).

Attention ! Si la surface totale de l’ancienne partie est inférieure à la moitié de la surface totale de l’habitation après exécution des travaux, il y a construction d’un bâtiment neuf et les travaux sont soumis au taux normal de TVA de 21 %, y compris ceux relatifs à l’ancienne partie.

Conseil. Cette règle des surfaces ne figure pas dans la loi et des décisions de justice ont déjà admis qu’un dépassement limité de ce critère n’est pas de nature à faire obstacle à une application du taux de 6 %.

Un seul ensemble. La nouvelle partie du bâtiment doit compléter l’ancienne et le tout doit constituer un ensemble quant à son affectation. L’administration a toujours interprété cette condition très strictement et refusé le taux de 6 % pour la transformation d’un immeuble d’habitation en deux appartements distincts, sans passage direct de l’un à l’autre. En réponse à une question parlementaire, le ministre des Finances a toutefois estimé que la condition est aussi remplie en pareil cas en raison des parties communes toujours présentes dans un immeuble à appartements (hall d’entrée, cage d’escalier, etc.) (QP n° 1481, Van de Velde, 10.03.2017) .

Les travaux de rénovation doivent porter sur une habitation d’au moins dix ans et reposer sur les anciens murs porteurs et les éléments essentiels du bâtiment existant. Par ailleurs, une extension ne peut pas excéder la moitié de la surface totale après les travaux et le tout doit aussi constituer un seul et même ensemble.

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