SOCIÉTÉ - HABITATION DE SOCIÉTÉ - 11.02.2020

Optimisez votre ATN pour votre habitation de société

Le calcul de l’ATN imposable relatif à un immeuble «à usage mixte» est en général basé sur un revenu cadastral (RC) ventilé d’après les surfaces utilisées respectives. En général, il est toutefois plus intéressant de procéder autrement...

Un immeuble à usage mixte

Votre avantage de toute nature (ATN). Si votre société a un immeuble à usage mixte, dont elle met une partie à votre disposition pour y habiter et dont elle occupe l’autre partie (bureau, magasin, etc.), l’ATN imposable que vous vaut votre occupation gratuite se calcule à partir de la partie du RC correspondant au logement que vous occupez. Vous calculez cet ATN selon la formule suivante : partie privée du RC indexé × 100/60 × 2, à majorer de 2/3 si votre logement est meublé.

Exemple. Vous résidez dans un immeuble de votre société dont le RC (non indexé) est de 3 000 €. Au rez-de-chaussée se trouve le bureau de votre société et vous habitez au premier étage. Votre partie à usage privé occupe donc 50 % de la surface totale de l’immeuble, de sorte que votre ATN pour le logement que vous occupez en 2020 est de 9 246,67 € (3 000 € × 1,8492 (coefficient d’indexation année de revenus 2020) × 100/60 × 2 × 50 %). Si vos cotisations sociales et votre impôt des personnes physiques font, ensemble, 60 %, le coût net de votre ATN pour 2020 est de 5 548 €.

Non la surface, mais la valeur locative ?

Une autre ventilation. Vous pouvez aussi ventiler le RC d’après la valeur locative des deux parties de l’immeuble. Si la valeur locative du bureau est p.ex. de 2 000 €/mois et celle de l’appartement du premier étage de 1 000 €/mois, votre ATN ne sera calculé que sur 1/3 du RC.

L’économie d’ATN. Basé sur la valeur locative, votre ATN ne sera que de 6 163,33 € (3 000 € × 1,8492 (coefficient d’indexation de l’année de revenus 2020) × 100/60 × 2 × 1/3). Si nous reprenons 60 % de cotisations sociales et d’impôt, votre coût net n’est plus que de 3 698 €. En ventilant d’après la valeur locative plutôt que la surface, vous économisez ici 1 850 € net (5 548 € - 3 698 €).

Admis ? Oui, la jurisprudence a déjà accepté cette méthode plus avantageuse, préférant le critère de la valeur locative à celui de la surface, s’il repose sur des éléments suffisamment fiables et objectifs (Gand, 19.01.2010 ; Trib. Bruxelles, 28.06.2013) .

Comment étayer la valeur locative ? Un contrôleur sera sans doute partisan de la ventilation la moins avantageuse du RC et vous demandera de lui démontrer que la valeur locative que vous avez retenue est bien correcte. Vous trouverez les loyers d’immeubles analogues au vôtre sur Internet, auprès d’agences immobilières, de notaires, etc. Rappelez-lui, pour le convaincre, que les RC datent des années 70 et ne sont pas représentatifs de la valeur locative réelle des biens.

Conseil.  Le rapport d’un expert immobilier le convaincra toutefois plus vite que votre propre travail de recherche.

Attention !  Il pourrait prétendre, en s’appuyant sur quelques questions parlementaires (QP n° 467, 24.06.2013 et n° 1312, 02.06.2006) que vous ne pouvez pas répartir ainsi vous-même le RC, mais devez demander au cadastre de le faire. Cela ne figure toutefois nulle part dans la loi. Vous pouvez donc faire cette demande au cadastre pour éviter les discussions, mais n’y êtes pas obligé.

Vous trouverez notre outil de calcul sur http://astucesetconseils-professionsliberales.be/annexes  – code PC 28.11.02.

Pour calculer votre ATN imposable, répartissez le revenu cadastral d’après la valeur locative des parties privées et professionnelles et non d’après leur surface. En général, il en résultera un ATN moindre, dès lors que la valeur locative d’un bureau ou d’un magasin p.ex. dépasse le plus souvent celle d’une habitation.

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