Vente à la fois immobilière et mobilière, aspects fiscaux

Est-ce bien un bien mobilier ?

Pas de droits d’enregistrement sur le mobilier. C’est exact ! Supposons p.ex. que A déménage à l’étranger et vende sa maison, avec tout son contenu (ustensiles de cuisine, lustres, rideaux, meubles, machine à laver, sèche-linge, réfrigérateur, outils de jardinage et tondeuse, etc.) à B. La maison elle-même est vendue pour 300 000 €, et son contenu pour 20 000 €. Le droit de vente est alors dû sur 300 000 €, et non sur 320 000 € !

Parfois, le meuble devient immeuble ! Selon le Code civil, les «immeubles» n’englobent pas seulement les biens immobiliers par nature (comme les bâtiments) ; certains biens meubles peuvent également devenir des immeubles, par destination ou par incorporation. Ce sera p.ex. le cas d’une machine ou d’une baignoire qui est destinée à rester sur place et qui ne peut être enlevée sans endommager les sols ou les murs.

Alors des droits d’enregistrement ? Non, pas du tout ! Le bien meuble utilisé pour le service et l’exploitation de l’immeuble est, selon le droit civil, un immeuble par destination. Il est donc vendu comme un immeuble, mais il n’est pas pris en compte pour le calcul des droits de vente.

Conseil.  Il est important de l’indiquer avec précision dans le compromis, l’acte et/ou le contrat de vente séparé.

Comment procéder, concrètement ? Pour une application correcte des droits de vente, faites diviser le prix de vente en deux parties : une pour l’immeuble, l’autre pour le bien meuble. Il est également conseillé de dresser une liste (distincte) des biens meubles vendus.

Méthode alternative. Il est également possible de conclure deux contrats distincts : l’un pour les biens immobiliers, et l’autre pour les biens mobiliers. Celui du bien meuble ne doit pas être enregistré. Il peut même s’agir d’un acte sous seing privé.

Optimisation fiscale

Soustraire le prix de la partie mobilière ? L’acheteur peut demander de vendre les biens mobiliers à un prix (plus) élevé, pour faire des économies sur les droits d’enregistrement. Mais ce n’est pas conseillé ! En effet, si le prix est considéré comme exagéré, le receveur constatera que vous vendez votre bien pour un montant trop faible afin d’éviter les droits d’enregistrement...

Achats proches de certains seuils. À Bruxelles, le seuil important est fixé à 500 000 euros. Si le prix du bien ne dépasse pas ce montant, l’acheteur peut bénéficier de l’abattement de 175 000 € et obtenir ainsi un avantage concret de 21 875 € (175 000 € × 12,5 %). En Flandre, pour l’achat d’une maison unifamiliale, l’acheteur bénéficie d’une réduction supplémentaire de droits d’en principe 5 600 € (achat au taux de 6 %) si le prix ne dépasse pas 200 000 € (220 000 € dans les grandes villes et la périphérie bruxelloise).

Vendre le mobilier à part. Bien sûr ! En répartissant le prix total de la maison entre le bien immobilier et la partie mobilière, chaque vente disposant alors d’un prix distinct, vous pourriez passer sous le seuil de 500 000 € (ou celui de 200 000 €) ! Ce qui évitera à l’acheteur de devoir payer des droits d’enregistrement trop élevés !