IMMOBILIER - TVA RÉCUPÉRABLE - 25.03.2020

Achat d’un bâtiment en construction : location avec TVA ?

Les bâtiments construits après le 1er  octobre 2018 peuvent, sous certaines conditions, être donnés en location avec TVA. Cette date importe-t-elle aussi si vous avez acheté un bâtiment neuf avec TVA, ou d’autres règles sont applicables ?

Location immobilière optionnelle avec TVA

Principes généraux

Location avec TVA optionnelle. La location immobilière est en principe exemptée de TVA, mais comme vous le savez, depuis le 1er  janvier 2019, existe la possibilité d’opter pour la location avec TVA. Ce sont les parties, donc le bailleur et le locataire, qui doivent expressément opter pour cela (art. 44, §3, 2°, d CTVA) .

Avantage ? Cela va de soi. Le bailleur facture de la TVA sur le loyer et peut alors déduire la TVA qu’il a payée aux entrepreneurs lors de la construction du bâtiment.

Seulement entre assujettis ! C’est effectivement une condition. On ne peut donner en location avec TVA que si le locataire est un assujetti à la TVA et qu’il utilise le bâtiment exclusivement dans le cadre de son activité économique qui lui confère la qualité d’assujetti à la TVA. Donner un logement en location avec TVA n’est donc pas possible !

Conseil.  Il ne doit pas s’agir d’un assujetti avec un droit à déduction complet. Un locataire qui est médecin ou courtier en assurances peut donc aussi opter pour louer avec TVA.

Condition d’application

Que pour les bâtiments neufs. Pour que le régime de TVA optionnel puisse être appliqué, il faut effectivement qu’il s’agisse d’un bâtiment «neuf». Afin de vérifier si le bâtiment est neuf, il faut regarder la situation au 1er  octobre 2018. Concrètement, à cette date, aucune TVA sur les travaux immobiliers qui mènent à la construction du bâtiment neuf ne peut être devenue exigible. Si c’est le cas, l’option TVA ne peut pas être appliquée.

Sauf s’il s’agit d’entrepôts ! Effectivement, il y a là une exception. Pour les entrepôts et espaces d’entreposage, il n’est pas requis qu’il s’agisse de bâtiments neufs. La location de bâtiments déjà existants qui sont principalement utilisés pour l’entreposage de biens peut donc aussi bénéficier du régime de TVA optionnel.

Aussi en cas de rénovation ? Un bâtiment qui a subi une rénovation fondamentale peut aussi bénéficier de l’application de l’option TVA. Il est en premier lieu question de rénovation fondamentale lorsque le bâtiment a subi des modifications profondes dans sa nature ou sa structure, comme au niveau des murs porteurs, des sols, des cages d’escaliers, etc. et, le cas échéant, dans sa destination. En outre, le prix des travaux permet aussi d’établir s’il s’agit d’une rénovation fondamentale avec d’importantes modifications, à savoir lorsque le prix des travaux HTVA s’élève à au moins 60 % de la valeur vénale du bâtiment après exécution des travaux, terrain non compris.

Deux dates importantes donc ? Effectivement ! En premier lieu, celle du 1er  janvier 2019, étant la date à laquelle un contrat de bail avec application de l’option TVA peut entrer en vigueur ou, autrement dit, la date à laquelle l’option peut être exercée pour la première fois. Deuxièmement, celle du 1er  octobre 2018, qui est déterminante pour apprécier s’il s’agit ou non d’un bâtiment neuf et si l’option peut donc être exercée.

Que peut-on avoir fait avant le 1er  octobre 2018 ?

Pas de travaux immobiliers. Effectivement. Toutes les opérations qui contribuent aussi à la construction du nouveau bâtiment mais qui, en soi, ne sont pas des travaux immobiliers peuvent déjà avoir été effectuées avant le 1er  octobre 2018.

Plus concrètement ? Il s’agit en premier lieu de toutes les prestations de nature intellectuelle, ou plus généralement immatérielles, comme les services des architectes, des géomètres et des coordinateurs de sécurité, etc., ainsi que tous les travaux préparatoires concernant la constitution du chantier et la location de matériaux et/ou de machines.

Conseil.  Les travaux de démolition et les travaux afférents au sol, comme les travaux d’assainissement, peuvent aussi déjà avoir eu lieu avant le 1er  octobre 2018.

Quid de l’achat d’un bâtiment en construction ?

Vous achetez un bâtiment avec TVA

Bâtiment «neuf» avec TVA. Vous achetez maintenant, en 2020, un bâtiment avec TVA. Il s’agit par définition d’un bâtiment neuf pour la TVA. Ce sera donc le cas si vous l’achetez avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit sa première occupation.

Attention !  C’est donc une autre définition de bâtiment «neuf» que celle qui importe pour la location optionnelle avec TVA.

Toujours louer avec TVA ?

Non ! Ce n’est pas parce que vous achetez un bâtiment «neuf» avec TVA que vous pouvez automatiquement le donner en location avec TVA.

La date du 1er octobre 2018 reste importante ! En tant qu’acheteur, vous devez examiner si la TVA sur les travaux immobiliers qui ont contribué à la construction du bâtiment est devenue exigible avant le 1er  octobre 2018. Que la TVA soit devenue exigible après le 1er  octobre 2018 n’a donc pas d’impact pour l’acheteur.

Important pour le maître d’ouvrage ! La date du 1er  octobre est effectivement importante dans la relation maître d’ouvrage-entrepreneurs.

Conseil.  Les factures émises avant le 1er  octobre 2018 par un sous-traitant à un entrepreneur n’empêchent pas l’application du régime optionnel (circ. 2019/C/25, II, 4) .

Si vous achetez un bâtiment neuf avec TVA, la date du 1er  octobre 2018 reste importante pour vérifier si vous pouvez le donner en location avec TVA ou non. Le fait que la TVA ne soit devenue exigible qu’après cette date n’est donc pas pertinent pour vous en tant qu’acheteur.

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