BAIL COMMERCIAL - RÉVISION DU LOYER - 30.03.2020

Bail commercial : force majeure «corona»

Les établissements horeca et les magasins doivent fermer à cause du coronavirus. Le locataire doit-il dès lors encore payer son loyer ? Qu’en est-il exactement ?

Vous louez un immeuble à un établissement horeca. Le locataire est obligé de fermer son établissement et estime qu’il n’a plus à payer le loyer pendant cette période, car il s’agit d’une situation de force majeure.

Force majeure, donc on ne paie plus le loyer ? En cas de force majeure, la distinction entre situation temporaire et permanente est importante. En cas de force majeure permanente, p.ex. suite à un grave incendie dans l’immeuble, le bail peut être résilié automatiquement. Cependant, il est clair qu’il ne s’agit pas ici d’une situation permanente, mais d’un cas de force majeure temporaire. Les contrats de location continuent donc à courir.

Les conséquences d’un cas de force majeure temporaire ? D’après la loi, le bailleur est tenu de permettre la jouissance ininterrompue du bien, et ce, en fonction de la destination (convenue). Si une situation de force majeure temporaire l’en empêche, le locataire n’est en principe plus tenu de payer un loyer. Cela a été confirmé dans un arrêt de la Cour de cassation (Cass., 09.01.1919) , où il est précisé que «lorsque, par suite d’un cas de force majeure, la destination est rendue plus difficile, tout ou partie de l’obligation de payer le loyer prend fin» . Par conséquent, le loyer n’est pas forcément suspendu en totalité. Il peut aussi s’agir d’une simple réduction.

Ce que le contrat prévoit est important. La question du paiement du loyer dépend également du contrat de location, car il s’agit de dispositions auxquelles il est possible de déroger contractuellement. Souvent, rien n’est expressément prévu, mais il existe des dispositions sur base desquelles on peut discuter (p.ex. ce qui est prévu en matière de destination). Il peut également être stipulé que le bailleur ne garantit pas l’adéquation du bien à l’usage auquel il est destiné.

La meilleure solution : un accord avec le locataire. Cela prête souvent à discussion. Il est donc dans votre intérêt de trouver un accord avec votre locataire. Convenez p.ex. qu’il ne paiera qu’une partie du loyer.

Si, en raison d’un cas de force majeure temporaire, le bien loué ne peut être utilisé pour la destination convenue, d’après la jurisprudence, le loyer ne doit pas être payé (en totalité). Pour éviter les discussions juridiques, essayez de parvenir à un accord avec votre locataire.

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