TAUX TVA - 6 % TVA - 25.03.2020

Démolir et reconstruire sur exactement la même parcelle ?

La démolition et la reconstruction d’un bâtiment peuvent, sous certaines conditions, bénéficier du taux de 6 %. Le logement reconstruit doit-il être situé sur exactement la même parcelle cadastrale ? Qu’a dit la Commission de ruling ?

6 % de TVA sur la démolition et reconstruction : conditions

Une exception sous conditions

Beaucoup de conditions. Vous êtes au courant. Pour pouvoir bénéficier du taux de 6 % pour la démolition et reconstruction d’un logement, des conditions strictes sont d’application, ce qui est en soi logique. Il s’agit en effet d’un avantage pécuniaire considérable ; il est donc évident que son champ d’application soit strictement défini.

Il reste une exception ! Effectivement ! Les travaux de démolition sont en principe soumis à 21 % de TVA. Il en est de même pour la nouvelle construction d’un logement. Si une exception est prévue, il est bien entendu logique que celle-ci soit aussi bien définie, ne serait-ce que pour des raisons budgétaires...

Possible dans 32 villes seulement

Limitation géographique. Vous le savez. L’application du taux de 6 % à la démolition et reconstruction est limitée à 32 villes bien déterminées en Belgique. Il s’agit notamment de grandes villes comme Bruxelles, Liège, Seraing, Anvers, Mons, Ostende, Gand, etc.

Conseil.  Il n’est pas exigé que le bâtiment à démolir soit situé dans un chancre urbain. Dès qu’on se trouve sur le territoire d’une des 32 villes, on peut bénéficier du taux de 6 % pour la démolition et reconstruction.

Élargissement pour le climat ? De plus en plus de voix s’élèvent pour étendre cette mesure à tout le territoire de la Belgique ou pour augmenter le nombre de villes concernées. Dans le cadre de la problématique du réchauffement climatique, il est en effet beaucoup plus intéressant, pour des considérations climatiques, de construire un nouveau logement plutôt que d’en rénover un ancien. Un nouveau logement est plus écologique qu’un vieux logement existant, même rénové en profondeur. À l’heure actuelle, il n’y a encore rien de prévu quant à l’élargissement de ce régime. Pour cela, nous avons d’abord besoin d’un gouvernement, et ensuite il faudra encore convaincre l’Europe...

Conditions relatives à la nature des travaux

Que pour «ceux en action», pas pour les «penseurs». Voilà un bon résumé de la condition ! Concrètement : seuls les travaux immobiliers peuvent bénéficier de l’application du taux réduit en cas de démolition et reconstruction (art. 19, §2, dernier al. CTVA ; art. 20, §2 AR n° 1) . Il doit donc s’agir de travaux réalisés par un entrepreneur ; sinon ils ne peuvent pas bénéficier du taux de 6 %.

Qu’est-ce qui n’est pas visé ? Le travail des «penseurs» ou, autrement dit, les prestations intellectuelles des architectes, ingénieurs en construction, coordinateurs de sécurité, etc. Tous ces services restent dans ce cas soumis à 21 % de TVA.

Nouvelle construction : 6 % de TVA ? Oui, et c’est très intéressant. Si toutes les conditions sont remplies, la construction de l’entièreté du nouveau logement peut bénéficier du taux réduit de 6 % de TVA.

Conseil.  Cela s’applique donc aussi aux travaux de finition d’un logement.

Attention !  Il faut que ces travaux de finition aient lieu au plus tard le 31 décembre de l’année de la première occupation du nouveau logement.

Que faut-il exactement démolir ?

Un bâtiment. Le bâtiment à démolir ne doit pas être un logement ; un bâtiment suffit. Pour l’administration de la TVA, «toute construction incorporée au sol» est considérée comme un bâtiment. Cette notion suppose essentiellement une immobilisation par nature de matières (béton, asphalte, ...) ou de matériaux (tuyaux, poteaux, dalles, ...) (circ. 2019/C/25, 21.03.2019) .

Attention !  En réponse à une question parlementaire, le ministre des Finances de l’époque avait déclaré qu’il était exigé que le bâtiment à démolir ait une importance et une consistance significatives et soit construit pour durer (QP n° 13883, Arens, 23.06.2009) . Ce que signifie «significatif» ou «construit pour durer» n’est nulle part indiqué.

Qui peut bénéficier du taux réduit ?

Que le maître d’ouvrage ! C’est important naturellement ! Les intermédiaires ne bénéficient donc pas du taux de 6 %.

Celui qui démolit et celui qui construit sont une même personne ? C’est aussi une condition. Laisser le vendeur démolir l’ancien bâtiment et ensuite lui acheter le terrain et y construire un nouveau logement ne permet donc pas de bénéficier de l’application du taux de 6 %.

Conditions relatives au nouveau logement à construire

Nature du bâtiment à reconstruire

Logement privé. Ce que vous démolissez ne doit pas être un logement, mais ce que vous reconstruisez doit l’être. La nouvelle construction doit être principalement utilisée comme logement privé.

Attention !  Le maître d’ouvrage doit déposer une déclaration en ce sens auprès du bureau de contrôle TVA compétent du lieu où est situé l’immeuble. Cette déclaration doit être accompagnée d’une copie du permis de construire.

Travaux de démolition et reconstruction conjointe

Lien causal. Il doit y avoir un lien suffisamment grand entre la démolition et la reconstruction. La démolition de l’ancien bâtiment doit avoir lieu dans le but de constituer un nouveau logement sur cette parcelle de terrain.

Conjointe ? Cela signifie que la démolition et la reconstruction doivent en quelque sorte former un ensemble. Si, en 2014, vous avez démoli un bâtiment et que cette année, en 2020, vous voulez y construire un nouveau logement, ce n’est pas conjoint. Le taux de 6 % de TVA ne sera alors pas applicable.

Faut-il d’abord démolir et puis seulement reconstruire ?

C’est le procédé logique, non ? Dans la plupart des cas, oui, à savoir lorsque la nouvelle construction prend exactement la place du bâtiment démoli. Il faut alors d’abord démolir, et ensuite on peut commencer la nouvelle construction.

Pas obligatoire toutefois ! Une démolition préalable n’est effectivement pas obligatoire. Le taux réduit de 6 % s’applique donc aussi lorsqu’un bâtiment est démoli immédiatement après la construction d’un nouveau logement sur le même terrain à bâtir. C’est notamment le cas lorsque le maître d’ouvrage continue d’habiter dans son ancien logement jusqu’à ce que son nouveau logement sur la même parcelle soit totalement prêt.

La reconstruction doit-elle avoir lieu sur exactement la même parcelle que celle où a eu lieu la démolition ?

Même parcelle exigée ? Oui ! La nouvelle construction ne doit pas nécessairement venir exactement au même endroit que le bâtiment démoli, mais il est requis que le nouveau logement soit construit sur la même parcelle cadastrale que celle sur laquelle se trouve le bâtiment à démolir.

Parcelles contiguës aussi ? C’est notamment le cas lorsque la nouvelle construction se trouve partiellement sur la parcelle cadastrale du bâtiment démoli et partiellement sur un terrain contigu.

Non, selon la Commission de ruling. Dans ce cas, le taux réduit de 6 % pour la démolition et la reconstruction ne peut pas être appliqué. Il est en effet exigé que le(s) bâtiment(s) à démolir se trouve(nt) sur toutes les parcelles sur lesquelles le nouveau bâtiment est construit (déc. ant. n° 2019.0626, 13.08.2019) .

Selon la Commission de ruling, il est exigé que le nouveau bâtiment soit effectivement construit sur la parcelle sur laquelle se trouvait le bâtiment à démolir. Si la nouvelle construction est partiellement construite sur une parcelle de terrain contiguë, le régime préférentiel n’est pas applicable.

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