L’habitation à votre SRL, puis à vous lors de sa liquidation ?
En pleine propriété à 100 %
Achat. Seule votre S(P)RL achète, vous-même rien. Si l’habitation n’est plus neuve pour la TVA, votre société paie le droit de vente ordinaire sur le prix de vente ou sur la valeur vénale si elle est supérieure : 10 % (Flandre) ou 12,5 % (Wallonie, Bruxelles). Elle n’a pas droit aux régimes préférentiels existant dans les trois régions pour le logement familial : p.ex. le taux de 6 % en Flandre ou l’abattement en Wallonie ou à Bruxelles.
Détention. Votre S(P)RL peut amortir l’immeuble, à l’exclusion du terrain, sur 33 ans en principe. Deux arguments permettent de défendre le caractère déductible des amortissements et autres frais, et plus spécialement le fait que votre société fait ces frais pour acquérir ou conserver des revenus imposables. Tout d’abord, le fait que si l’immeuble quitte la société, cela lui occasionnera normalement une plus-value imposable, bref un bénéfice (Gand, 03.12.2019) . Puis, la thèse de la rémunération en nature, à savoir que votre société a fait ces frais pour rétribuer vos prestations réelles de dirigeant par un avantage de toute nature (ATN) (Cass., 13.11.2014 et 14.10.2016) . Vous-même devez bien sûr déclarer cet ATN, égal au revenu cadastral (RC) de la partie que vous occupez x 5/3 x 2.
Liquidation. À la liquidation de votre société, l’immeuble est attribué, à vous et à d’éventuels autres actionnaires, comme répartition de liquidation en nature. Normalement, la valeur vénale de l’immeuble dépassera sa valeur comptable et cette différence sera une plus-value imposable pour votre société. Dans le cas inverse, elle sera une moins-value déductible. Sauf si votre société est une SA, vous ne payez plus le droit de vente général lorsque vous recueillez l’immeuble, seulement le droit fixe de 50 €. Vous étiez en effet déjà actionnaire (peut-être même le seul !) lorsque votre S(P)RL a acheté l’immeuble en payant le droit de vente général.
Attention ! Dans la mesure où la valeur de l’immeuble dépasse le capital libéré de votre société, elle fait partie du boni de liquidation et votre société doit retenir 30 % de Pr M sur son montant bruté.
En indivision
Achat. Votre société achète l’immeuble avec vous : elle la plus grande partie (p.ex. 90 ou 95 %), vous le reste. Elle paie 10 ou 12,5 % de droits sur sa quote-part indivise de propriété. En Flandre, vous-même pouvez acheter votre quote-part indivise à 6 % de droits (position de Vlabel, n° 18044 du 18.09.2018) .
Détention. La situation pendant la durée de détention de votre société ne diffère pas de celle évoquée dans la première hypothèse. Pour la déduction des frais, vous pouvez aussi avancer la thèse de la plus-value potentielle (Anvers, 14.01.2020) . Une petite différence pour vous-même : votre ATN se calcule sur le RC de la partie occupée fois le pourcentage de propriété de votre société. Si vous achetez p.ex. 5 % de l’immeuble et en occupez 60 % à des fins d’habitation, votre ATN est égal à 95 % du RC x 60 % x 5/3 x 2.
Liquidation. Au terme de l’indivision, il faut normalement payer le droit de partage de 2,5 % (Flandre) ou 1 % (Wallonie, Bruxelles). Vous ne payez toutefois que le droit fixe de 50 € si vous avez acheté un immeuble avec votre S(P)RL (unipersonnelle), en indivision, et que la dissolution et liquidation de votre société met fin à l’indivision. L’Administration fiscale flamande, Vlabel, a fini par l’accepter, après l’avoir discuté quelque temps (position n° 18.052 du 25.07.2018) .
En usufruit
Achat. Comme lors d’un achat en indivision, les acheteurs sont votre S(P)RL et vous. La différence, c’est que votre société n’achète à présent qu’un droit temporaire sur l’immeuble plutôt que sa pleine propriété. Vous-même n’en achetez pas non plus la pleine propriété, mais seulement la nue-propriété. Votre société paie le droit de vente sur la valeur de son usufruit. En Flandre, vous-même pouvez en principe acheter la nue-propriété à 6 % de droits (position de Vlabel n° 18.044 du 18.09.2018) .
Détention. Votre société n’amortit pas l’immeuble, mais son usufruit, de sorte que la période amortissable équivaut à la durée de cet usufruit (p.ex. 25 ans) et que l’usufruit du terrain est aussi amortissable. Il y a une différence notable par rapport aux deux autres hypothèses : vous ne pouvez défendre la déduction des amortissements et des autres frais qu’avec la thèse de la rémunération en nature, vu qu’un usufruit ne sera normalement jamais vendu avec une plus-value, mais prendra simplement fin à son terme, p.ex. après 25 ans. Votre ATN est à calculer sur la totalité du RC de la partie d’habitation. Le fait que votre société n’en détienne que l’usufruit n’a donc pas d’impact sur votre ATN.
Attention ! La plupart des actions judiciaires où seule la thèse de la rémunération en nature a été invoquée pour justifier la déduction des frais ont débouché sur une décision négative pour le contribuable.
Liquidation. Au terrme normal d’un usufruit, vous devenez automatiquement le plein propriétaire du bien grevé. Votre société ne réalise ni plus-value, ni moins-value. Si vous la liquidez avant le terme de son usufruit, vous devez en principe lui payer la valeur de cet usufruit à ce moment-là et cela ne donne normalement, suivant le cas, qu’une plus-value ou éventuellement une moins-value réduite. Dès lors que la fin de l’usufruit résulte de la dissolution de votre S(P)RL (unipersonnelle), le prix précité n’est pas considéré comme un prix de vente, de sorte que le droit de vente n’est pas dû, mais seulement le droit fixe de 50 €.
Un tableau récapitulatif
100 % pleine propriété | Indivision | Usufruit | |
ACHAT | |||
Votre S(P)RL achète | 100 % | la plus grande partie (95 % p.ex.) de la pleine propriété | l’usufruit, p.ex. 70 % de la valeur de la pleine propriété |
droits d’enregistrement à payer | 10 % ou 12,5 % | 10 % ou 12,5 % sur la quote-part de pleine propriété | 10 % ou 12,5 % sur la valeur de l’usufruit |
vous achetez | - | la plus petite part, p.ex. 5 %, en pleine propriété | la nue-propriété, p.ex. 30 % de la valeur de la pleine propriété |
droits d’enregistrement à payer | - | si l’unique logement familial remplit les conditions : 6 % sur votre quote-part de pleine propriété | si l’unique logement familial remplit les conditions : 6 % sur la nue-propriété |
DÉTENTION | |||
déduction des frais par votre société sur la base de | la thèse de la plus-value et de la rémunération en nature | la thèse de la plus-value et de la rémunération en nature | uniquement la thèse de la rémunération en nature |
votre ATN | sur le RC de la partie d’habitation | sur le RC de la partie d’habitation x p.ex. 95 % | sur le RC de la partie d’habitation |
LIQUIDATION S(P)RL | |||
une plus- ou moins-value pour votre société ? | oui | oui | oui, mais normalement limitée |
des droits d’enregistrement pour vous ? | 50 € | 50 € | 50 € |