Location immobilière avec TVA optionnelle : l’AR clarifie les modalités d’option

Régime de TVA optionnel

De quoi s’agit-il ?

La location immobilière est en principe exemptée de TVA. Les parties (tant le bailleur que le locataire) peuvent toutefois opter, sous certaines conditions, pour l’application du régime de TVA (art. 44, §3, 2°, d) CTVA) .

Concrètement, le bailleur devra facturer de la TVA sur le loyer. Il pourra alors déduire la TVA sur la construction du bâtiment ou la TVA sur les travaux effectués au bâtiment.

Qualité du locataire

Deux conditions essentielles doivent être remplies afin de pouvoir opter pour l’application du régime TVA. La première concerne la qualité du locataire et la seconde le bâtiment qui peut faire l’objet du régime de TVA optionnel.

En ce qui concerne la qualité du locataire, il faut que ce dernier soit assujetti à la TVA et qu’il utilise le bâtiment exclusivement dans le cadre de son activité économique qui lui confère la qualité d’assujetti.

Quel type de bâtiment ?

Il doit s’agir de la location d’un bâtiment ou d’une fraction de bâtiment, le cas échéant terrain attenant compris. La location d’une parcelle de terrain tombe donc en dehors du champ d’application de la perception de TVA optionnelle.

Il doit en outre s’agir d’un bâtiment neuf ou rénové de manière fondamentale. Cette condition ne vaut pas pour les bâtiments qui sont principalement utilisés comme espace d’entreposage.

Concrètement, la TVA sur les travaux immobiliers qui ont contribué à la construction du nouveau bâtiment ou à la rénovation du bâtiment existant doit être devenue exigible au plus tôt depuis le 1^er  octobre 2018.

Exercice de l’option

Principe

Tant le bailleur que le locataire doivent opter pour soumettre la location du bâtiment à la TVA. Si ceux-ci n’exercent pas l’option, la perception de TVA optionnelle n’est pas applicable et le loyer n’est en principe pas soumis à la TVA.

L’option pour la TVA doit être exercée conjointement par le bailleur et le locataire. Les deux parties doivent donc être d’accord, et une partie ne peut pas imposer l’option à l’autre.

Comment l’option doit-elle être exercée ?

Cela a enfin été clarifié. Vous avez le choix entre une déclaration distincte ou une clause spécifique à insérer dans le contrat de bail (nouvel art. 7quater AR n° 10, tel qu’inséré par l’AR 07.11.2019, MB 25.11.2019) . Communiquer une copie de cette déclaration ou du contrat de bail à l’administration de la TVA n’est pas exigé.

Déclaration distincte

Cette déclaration doit au moins comprendre les mentions suivantes : (i) le nom, l’adresse et le numéro de TVA du bailleur et du locataire ; (ii) l’identification du bâtiment ou de la fraction de bâtiment, le cas échéant avec le terrain attenant : il s’agit ici de l’adresse et des données cadastrales ; (iii) l’expression de la volonté des parties de soumettre la location à la taxation ; (iv) la date à laquelle l’option prend cours.

Cette date est la date à laquelle le contrat de bail prend effet. L’option est définitive et irrévocable : elle s’applique pour toute la durée du contrat de bail. Il est conseillé de l’indiquer explicitement.

Cette déclaration doit être signée par le bailleur et le locataire au plus tard au moment où le contrat de bail prend effet.

Clause spécifique dans le contrat de bail

Les mentions susmentionnées ne doivent pas d’office figurer sur une déclaration distincte. Elles peuvent également être reprises dans le contrat de bail.

Points d’attention

Prolongation tacite

En cas de prolongation tacite d’un contrat de bail avec application de l’option TVA, les parties ne doivent pas établir de déclaration complémentaire.

Devoir d’information

Il est en outre important qu’il soit spécifiquement prévu que le locataire doit informer le bailleur dès qu’il s’attend à ne plus pouvoir respecter les conditions permettant l’application du régime de TVA optionnel (p.ex. si le locataire n’est plus assujetti à la TVA ou s’il va utiliser le bien également à des fins privées) et que dans ce cas, le bailleur a le droit de demander la résiliation du contrat.

Coût de la révision TVA

Si suite à la modification de la qualité du locataire ou pour cause d’un changement d’usage par le locataire, une révision dans le chef du bailleur doit avoir lieu, il est indiqué qu’il soit stipulé que le coût de la révision (éventuellement avec les intérêts de retard et les amendes) dû par le bailleur peut être répercuté chez le locataire.

Assujettis exemptés

Il n’est pas exigé que le locataire ait un numéro de TVA pour pouvoir appliquer le régime optionnel. Les assujettis exemptés par l’article 44 CTVA (p.ex. un médecin, un courtier en assurances, une crèche, etc.) peuvent aussi en bénéficier. Dans un tel cas, il est certainement recommandé de décrire dans le contrat de bail le plus précisément possible les activités du locataire pour lesquelles il est assujetti à la TVA.

Taux de TVA

N’indiquez pas le pourcentage du taux de TVA, car cela peut changer. Le mieux est d’indiquer que le loyer est soumis au taux ordinaire de TVA. Si le taux réduit peut s’appliquer, indiquez alors que le loyer est soumis au taux réduit, qui s’élève aujourd’hui à 6 % (p.ex. pour la location de bâtiments scolaires) ou 12 % (p.ex. pour la location de centres de soins).

Frais accessoires

Si le loyer est soumis à la TVA, c’est en principe le cas aussi pour les frais accessoires et charges qui sont refacturés au locataire (p.ex. les charges communes pour l’électricité ou l’eau, le précompte immobilier, les assurances, etc.). Indiquez-le également.

Régime transitoire

Pour les baux en cours pour lesquels existait déjà, depuis le 1^er  janvier 2019, l’intention d’opter pour l’application de la TVA, vous aviez jusque fin février 2020 pour annexer la déclaration distincte ou un addendum au contrat, dans lequel les mentions susmentionnées sont reprises.