BAUX DE DROIT COMMUN - TVA - 30.03.2020

Louer votre entrepôt : avec TVA et droits d’enregistrement ?

Votre client possède un entrepôt avec espace de bureau, et il veut le louer à sa S(P)RL. Une location exemptée de TVA ? Peut-il, le cas échéant, opter pour une location assujettie à la TVA ? Cette location est-elle aussi soumise aux droits d’enregistrement ?

Une location soumise à la TVA ?

Une activité économique ? La location d’un immeuble l’est toujours, même si c’est un administrateur qui loue (un bureau p.ex.) à sa S(P)RL, mais elle est en principe exemptée de TVA. Il n’y a donc pas de TVA à facturer, mais on ne peut pas non plus récupérer la TVA relative aux frais de location.

Et la location d’un entrepôt ? C’est une exception à l’exemption d’une location immobilière. Si un client loue un entrepôt à sa S(P)RL, il doit donc demander un numéro de TVA et facturer le loyer avec la TVA. Cette TVA, la S(P)RL peut en principe la récupérer, puisqu’elle affecte l’entrepôt à un usage professionnel.

Conseil.  Si le chiffre d’affaires annuel issu de la location ne dépasse pas 25 000 € (hors TVA), on peut demander un numéro de TVA comme «petite entreprise», sans devoir alors déposer de déclarations TVA.

Un entrepôt avec espace de bureau ? C’est un cas spécial... Là, il faut voir ce qui constitue le principal de la location. En principe, le fisc compare la surface respective de l’entrepôt et de l’espace de bureau à la surface totale du bâtiment. Si la surface de l’entrepôt dépasse les 50 %, il faut facturer le loyer avec la TVA. Si l’espace de bureau est le plus grand, la location reste exemptée de TVA.

Opter pour une location assujettie ? Si votre client veut récupérer la TVA relative aux frais d’une location en principe exemptée (frais de rénovation p.ex.), cela peut être intéressant. Même comme particulier, il peut envisager un tel assujettissement optionnel à la TVA. Son comptable devra alors lui demander un numéro de TVA. Il faut aussi que sa S(P)RL soit assujettie à la TVA et qu’elle affecte l’espace de bureau (avec une plus petite partie d’entrepôt) à son activité économique. Si ces deux conditions sont remplies, la S(P)RL et votre client peuvent opter pour une location assujettie à la TVA.

Attention !  L’option n’est possible, pour l’érection de bâtiments, que si l’entrepreneur en a facturé les travaux, au plus tôt, à partir du 01.10.2018.

Conseil.  En cas d’option pour l’assujettissement à la TVA, il faut louer le plus longtemps possible à la S(P)RL dès lors qu’il existe ici une période de révision de 25 ans. Votre client pourrait de ce fait devoir reverser la TVA récupérée au fisc pour chaque année de cette période sans location.

Plus des droits d’enregistrement ?

Un bail à faire enregistrer ? Oui, pas moyen d’y couper ! Il faut enregistrer non seulement les baux d’habitation, mais aussi un bail «de droit commun» comme celui d’un entrepôt (incluant un bureau), et cela, dans les quatre mois. Cela peut se faire via MyRent ( https://finances.belgium.be/fr/E-services/MyRent ).

Le droit à payer ? En principe, on paie le droit de 0,2 %. Pour un contrat à durée déterminée, il est dû sur la totalité des loyers et des charges convenus. Pour un contrat à durée indéterminée, il l’est sur le loyer annuel × 10.

Conseil.  La location d’un entrepôt fait toutefois exception à ce principe. Lors de l’enregistrement, on ne paie que le «droit fixe» de 50 €.

Il a choisi de louer avec la TVA ? Là aussi, il doit payer ce droit de 0,2 %. Le fisc a récemment confirmé qu’il faut aussi enregistrer un bail soumis au régime TVA optionnel.

La location d’un entrepôt est soumise à la TVA, sauf si l’espace de bureau dépasse l’espace d’entreposage. Mais même là, on peut parfois opter pour une location soumise à la TVA et ainsi récupérer la TVA payée sur les frais effectués. Un bail est enregistré au droit de 0,2 %, mais ce droit n’est que de 50 € pour un entrepôt.

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