Résiliation anticipée du droit de superficie et droit de vente
Fin de la superficie : droit fixe
Droit de superficie. Si vous voulez que votre société construise un nouveau bâtiment sur un terrain qui vous appartient, vous lui accordez un droit de superficie (p.ex. pour 20 ans). Elle construit alors un bâtiment et en reste pleinement propriétaire pendant la durée du droit. À l’expiration de ce dernier, vous en devenez propriétaire en vertu de ce que l’on appelle le «droit d’accession».
Fin du droit : 50 € de droit fixe. À la fin, lors du transfert de propriété, il n’y a en principe qu’un droit fixe de 50 € à payer, et donc pas de droit de vente (12,5 % en Wallonie ou à Bruxelles, 10 % en Flandre), car il n’y a pas de «vente» ni de transfert à titre onéreux. Il s’agit d’un simple exercice du droit d’accession, la cession de propriété découlant donc de la loi.
Et en cas de résiliation anticipée ?
D’après l’administration, le droit de vente ! Si les parties conviennent de résilier le droit de superficie plus tôt que prévu (résiliation à l’amiable), l’administration fiscale considère généralement qu’il s’agit d’une vente, impliquant le paiement du droit de vente. Elle considère en fait que le propriétaire du terrain n’acquiert alors pas les bâtiments en vertu de la loi (droit d’accession), mais en vertu de l’accord de résiliation anticipée, la cession résultant donc du fait des parties.
Pour le juge, ce n’est pas prouvé. Il ne dit pas que le droit de vente ne peut pas être perçu en cas de résiliation anticipée, mais qu’il faut pour cela que l’administration fiscale (flamande en l’occurrence) prouve que le contrat de résiliation anticipée est en fait un accord de cession des bâtiments. Si cette preuve n’est pas fournie, il n’y a que 50 € de droit fixe à payer (Gand, 07.01.2020) .
L’important pour vous ?
À Bruxelles et en Wallonie. Les autorités fiscales fédérales y sont toujours compétentes en matière de droit de superficie. En principe, elles acceptent le paiement du simple droit fixe si une indemnité est versée suite à la résiliation anticipée, et si cette indemnité était également prévue dans l’acte constitutif initial.
En Flandre. Les règles y sont plus strictes. Mais cela ne signifie pas pour autant qu’une résiliation anticipée y est impossible au regard du droit établi, comme le démontre cette jurisprudence.
Attention ! En Flandre, en tant que propriétaire du terrain, il est préférable que vous ne soyez plus actionnaire de la société au moment de la résiliation anticipée du droit de superficie, car vous payerez alors toujours le droit de vente. Selon l’administration flamande, toute acquisition d’un immeuble par un associé est en effet soumise à ce droit.
Attention au contrat. Si une indemnité est versée suite à une résiliation anticipée, ne parlez pas de «prix», et veillez à ce que cette indemnité soit une compensation pour le retrait anticipé, et pas pour l’acquisition des bâtiments. Prévoyez également la possibilité de résiliation anticipée du droit de superficie dans l’acte constitutif. De cette façon, les autorités fiscales auront déjà un argument en moins pour prétendre que les parties – en mettant prématurément fin au droit alors que l’acte ne stipule rien à ce sujet – effectuent en réalité une cession, sans qu’il s’agisse d’une simple application du droit d’accession.