Un prêt bancaire sans cette coûteuse hypothèque ?

Hypothèque : encore nécessaire ?

Fiscalement, plus à Bruxelles, ni en Flandre. Pour avoir droit au bonus logement, le prêt devait être garanti par une inscription hypothécaire. Mais maintenant que ce bonus a été supprimé (à Bruxelles, pour les prêts depuis 2017, et en Flandre, depuis 2020), cette hypothèque n’y est plus nécessaire pour bénéficier des avantages fiscaux. Il n’y a qu’en Wallonie que cela reste important, pour le «chèque-habitat».

Attention !  Pour la déduction relative au prêt d’une résidence secondaire, les conditions d’inscription hypothécaire et de durée minimale (dix ans) sont toujours applicables.

La banque la demande encore. Un prêt entièrement garanti par une inscription hypothécaire établie au moyen d’un acte notarié est et reste la règle pour les banques. Cependant, cela a un coût pour l’emprunteur. Outre les frais d’acte, il y a les frais d’enregistrement de 1 % et les droits d’hypothèque de 0,3 %. Pour un crédit de 200 000 €, cela représente un coût d’environ 5 500 €. Si nécessaire, discutez d’autres garanties avec votre banque, comme une cession de salaire, un dépôt de garantie ou le nantissement de titres. Vous ferez de belles économies si votre crédit n’est plus entièrement et uniquement garanti par une hypothèque.

Mandat hypothécaire

Qu’est-ce que c’est ? Vous autorisez, par acte notarié, la banque à prendre une hypothèque d’un certain montant dès qu’elle le souhaite, c’est-à-dire en cas de retard de paiement. Vous économisez ainsi les droits d’enregistrement et d’hypothèque. Vous ne payez donc que 1 250 € (au lieu de 5 500 €) pour un prêt de 200 000 €.

Pour la banque, c’est plus risqué ! En effet, une autre banque peut prendre une hypothèque sur le bien avant que le mandat ne soit transformé en hypothèque. Les biens dont la seule garantie est un mandat peuvent aussi être facilement vendus (libres et non grevés) à l’insu ou sans l’accord de la banque, car ils ne sont pas grevés d’une hypothèque.

Attention !  Vous devrez souvent vous engager à ne pas vendre, donner ou hypothéquer les biens couverts par le mandat sans l’autorisation de la banque.

Souvent, seulement pour les bons clients. Les arrangements de ce genre sont en effet souvent obtenus grâce à un montant important de fonds propres, et donc un montant de crédit relativement faible, et grâce au fait que vous (et éventuellement vos beaux-parents) êtes un bon client de la banque. Le fait que vos revenus soient suffisamment élevés pour supporter les coûts du crédit est également pris en compte.

Conseil.  En général, la banque ne se contente pas d’un mandat, mais on peut ainsi réduire (p.ex. à 10 000 €) le montant garanti par hypothèque, en négociant un mandat pour le solde. C’est ce qu’on appelle l’hypothèque de contrôle.

Promesse d’hypothèque

Il s’agit d’un acte sous seing privé dans lequel vous vous engagez à accorder une inscription hypothécaire à la banque si elle en fait la demande. Cela vous évite aussi les frais de notaire.

Une garantie supplémentaire. Il s’agit d’une garantie encore plus faible qu’un mandat. La banque risque donc de refuser ou de demander des garanties supplémentaires.