Pour aller plus loin

Vente d'un immeuble privé - plus-value imposable

[Module de calcul]

Une plus-value à la revente, mais 0 € d’impôt ?

Imposition en cas de revente rapide ?

En principe, pas d’impôt. En principe, le bénéfice que vous tirez, à titre personnel, de la vente d’un bien immobilier n’est pas imposé, du moins dans la mesure où la vente s’inscrit dans la gestion normale de votre patrimoine privé. Cependant, il y a des exceptions...

Sauf en cas de revente rapide d’un bâtiment. Le bénéfice que vous réalisez sur la vente d’un bien immobilier dans les cinq ans suivant son achat sera taxé (art. 90, 10° CIR 92) . Il le sera d’office si vous achetez puis revendez la pleine propriété dans les cinq ans, mais aussi p.ex. lorsque vous achetez un immeuble en pleine propriété et que vous en vendez l’usufruit peu après.

Attention 1 ! Le délai de cinq ans est calculé sur base de la date de l’acte de vente (notarié), et pas sur celle du compromis.

Attention 2 ! Si la vente de l’immeuble ne relève pas de la gestion normale du patrimoine privé, le bénéfice est imposable à 33 % (art. 90, 1° et 171, 1°, a CIR 92) . Et cette règle prime sur celle de la revente rapide (Cass., 21.12.2017) .

Attention 3 ! Les bénéfices tirés de la revente rapide d’un terrain sont également imposés, mais les règles sont différentes. En cas de revente dans les cinq ans, le bénéfice est imposable à 33 %. Après cinq ans, mais avant huit ans, le bénéfice est imposable à 16,5 %. Et ce n’est qu’en cas de vente après huit ans que le bénéfice est exonéré.

Quel taux d’imposition ? Le bénéfice de la revente rapide d’un bien immobilier à usage privé est imposable en tant que revenu divers, au taux de 16,5 %.

Sauf si c’est votre habitation propre. C’est exact ! Le bénéfice réalisé sur la revente de l’habitation «propre» du contribuable n’est pas imposable, pas même si elle a lieu dans les cinq ans suivant l’achat.

Sur quel montant êtes-vous imposé ?

Prix de vente moins prix d’achat ? Non, même si cela aurait pu sembler logique, votre client ne sera pas taxé sur 100 000 €. Sur ce point, les règles lui sont en effet plus favorables !

Régime préférentiel distinct. Pour calculer le bénéfice imposable dans le cadre d’une revente immobilière rapide, on majore d’abord le prix d’achat à concurrence des frais réels, ou d’un forfait de 25 % (art. 101, §2 CIR 92) . Ce prix d’achat majoré peut ensuite encore être augmenté de 5 % supplémentaires par année complète depuis l’acquisition du bien, et par les coût des travaux effectués par un entrepreneur. Le prix de vente peut, lui, être réduit à concurrence des frais de vente réels (annonces, agent immobilier, etc.).

Concrètement. Le prix d’achat de 300 000 € peut être majoré de 25 %, soit 75 000 €. Ces 375 000 € peuvent ensuite encore être augmentés de 15 % (3 ans × 5 %), ce qui donne un prix d’achat majoré de 431 250 €. Même sans les frais de vente, d’un point de vue fiscal, il n’y a donc pas de bénéfice imposable... Au contraire, techniquement, il y a même une moins-value de 31 250 €. Votre client n’aura donc aucun impôt à payer !

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