BAUX COMMERCIAUX - LOYER - 03.04.2020

Continuer à payer votre loyer ?

Les établissements horeca et certains magasins sont obligés de fermer en raison du coronavirus. En tant que locataire, devez-vous encore payer votre loyer ?

Vous louez un immeuble commercial mais devez fermer... Comme de nombreux établissements horeca et magasins, vous avez sans doute été obligé de fermer votre commerce. Devez-vous toutefois encore payer votre loyer pendant cette période ?

Force majeure. En matière de force majeure, la distinction entre force majeure temporaire et définitive est importante. En cas de force majeure définitive, p.ex. à la suite d’un incendie dans l’immeuble, le bail peut être automatiquement résilié. Comme il ne s’agit toutefois pas ici d’une force majeure définitive, mais bien temporaire, le bail continue à courir.

Ne pas payer (intégralement) le loyer... La Cour de cassation a jadis estimé (Cass., 09.01.1919, Pas., I, 52) qu’en cas de force majeure temporaire, à la suite de laquelle l’immeuble ne peut pas être utilisé suivant sa destination convenue dans le contrat de bail, le loyer ne doit pas être (intégralement) payé. La loi prévoit en effet que le bailleur est tenu de vous procurer la jouissance paisible de l’immeuble commercial, conformément à la destination (convenue). La Cour a considéré dans cette affaire que lorsque la force majeure contrarie cette destination, l’obligation de payer le loyer cesse en tout ou en partie. De nombreux experts considèrent aujourd’hui que la crise actuelle peut aussi être considérée comme une force majeure. C’est en tout cas un argument que vous pouvez faire valoir pour obtenir une réduction ou une dispense de loyer.

... sauf disposition spécifique dans le contrat. La question de savoir si le loyer doit être payé dépend aussi du contrat de bail. Il s’agit en effet d’une disposition à laquelle il peut être dérogé dans le contrat. Souvent, ce n’est prévu nulle part littéralement, mais il y a des dispositions sur la base desquelles une discussion est possible. Cela dépend p.ex. de ce qui est exactement prévu concernant la destination. Il peut aussi être prévu que le bailleur ne garantit pas l’adéquation de l’immeuble à sa destination.

Un accord avec votre bailleur est la meilleure solution. Tout cela pouvant quand même souvent prêter à discussion, vous avez intérêt – votre bailleur du reste aussi – à conclure un accord à ce sujet, aux termes duquel vous paierez p.ex. encore une partie du loyer.

Si, à la suite d’une force majeure temporaire, votre immeuble ne peut pas être utilisé pour l’activité convenue, le loyer ne doit pas être (intégralement) payé. Une discussion restant possible sur le plan juridique, mieux vaut essayer de conclure un accord avec votre bailleur.

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