DROIT - BAUX À LOYER - 15.04.2020

Ne pas payer (tout) le loyer du fait de l’épidémie ?

Vous donnez ou prenez une habitation, un immeuble commercial, une chambre d’étudiant, etc. en location. La crise du coronavirus est-elle, ou non, un bon motif de ne plus payer tout ou partie du loyer ? Voyons ce qu’il en est exactement.

Un locataire obligé de fermer...

Plus tenu de (tout) payer... La Cour de cassation a décidé, voici longtemps (Cass., 09.01.1919) , que si une force majeure temporaire empêche de jouir du bien loué conformément à la destination convenue dans le contrat de bail, il n’y a pas à en payer (tout) le loyer. «Lorsque des circonstances de force majeure rendent impossible ou contrarient cette destination, l’obligation de payer les loyers cesse en tout ou en partie» , a dit la Cour de cassation. De nombreux experts partent aujourd’hui du principe qu’on peut considérer cette crise comme une telle circonstance de force majeure. C’est en tout cas un argument à invoquer pour obtenir une diminution du loyer ou une dispense de son paiement.

Sauf disposition contraire du contrat. Il dépend en effet aussi du bail que le locataire soit ou non tenu de payer son loyer : il s’agit là, en effet, d’une disposition à laquelle un contrat peut déroger. Souvent, il ne le prévoira pas littéralement, mais contiendra des clauses qui permettent de discuter, concernant p.ex. la destination du bien. Le bailleur peut ainsi y avoir prévu qu’il ne garantit aucunement l’aptitude de l’immeuble à la destination envisagée.

La vérité se situe souvent au milieu. Comme cela donnera souvent matière à discussion, vous avez tout intérêt, locataire comme bailleur, à parvenir à un accord, permettant p.ex. au locataire de ne plus payer qu’une partie du loyer convenu.

Et pour tout autre locataire ?

La destination n’est pas entravée. Pour la plupart des baux, il reste possible de donner à l’immeuble loué la destination qui a été convenue. Si vous louez p.ex. une habitation, le locataire continue d’en avoir la jouissance. S’il a des difficultés pour payer son loyer à temps, ce n’est pas un motif de ne plus le payer du tout en invoquant la force majeure. Si l’immeuble loué est un bureau ou un entrepôt, il reste en principe possible de s’en servir pour cette destination.

Et pour le loyer d’une chambre d’étudiant ? Le même principe s’applique là aussi. Le fait que plus aucun cours ne soit donné en présence physique des étudiants n’implique aucunement qu’un étudiant locataire ne puisse plus se servir de la chambre qu’il loue. Il en conserve en effet pleinement la jouissance.

Conseil.  Certaines universités ont accordé une réduction de loyer pour le mois d’avril, mais d’autres bailleurs ne sont pas obligés de suivre cet exemple. Ceci dit, si vous louez un kot pour votre fils ou votre fille, il ne peut en tout cas mal de vous enquérir des éventuelles possibilités en ce domaine...

Accordez éventuellement un délai de paiement. Vu la situation actuelle, le mieux serait encore, si cela vous est possible, de faire preuve de souplesse face à un locataire qui vous demande un délai pour vous payer le loyer qu’il vous doit.

Conseil.  Si vous voulez accéder à sa demande de délai, veillez à mettre les conventions que vous passez avec lui à ce sujet par écrit. Vous pourriez p.ex. convenir qu’il ne paiera qu’une partie du loyer du mois d’avril et le solde p.ex. en tranches à partir de juillet.

Si une force majeure temporaire empêche d’utiliser votre immeuble commercial pour mener l’activité convenue, horeca p.ex., cela peut être un bon motif de ne pas payer (tout) le loyer. C’est différent pour le loyer d’une habitation, chambre d’étudiant, etc. Là, il faut continuer à en payer le loyer, mais peut-être serait-il bon, à la demande du locataire, de lui consentir un délai en concluant un plan d’apurement avec lui.


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