Quelle partie d’un bâtiment amortir et sur quelle période ?

Déterminer la valeur du terrain

Comment faire ? La loi ne le règle pas, mais votre société n’a pas pour autant toute liberté pour agir à sa guise. Le plus intéressant, bien sûr, c’est d’évaluer le terrain le plus bas possible, puisqu’il n’est pas amortissable, mais encore faut-il pouvoir justifier l’évaluation.

Que fait le fisc ? Il ne doit pas accepter ainsi votre ventilation du prix. S’il pense que le terrain a été sous-évalué, il demandera normalement une évaluation aux collègues de l’Administration Mesures et Évaluations. À votre société, alors, de démontrer en quoi cette évaluation est erronée (le fait p.ex. qu’elle repose sur des points de comparaison qui ne sont pas corrects).

Attention !  Ne pensez pas qu’il y a un accord tacite ou la prescription du fait que votre société n’a pas été contrôlée depuis quelques années et que le fisc n’a donc pas remis la ventilation en question durant tout ce temps. En principe, le fisc peut la remettre en question même des années après l’achat de l’immeuble.

Être proactif ! Mieux vaut ne pas attendre que le fisc procède éventuellement à son évaluation. Votre ventilation, vous devez la justifier et quoi de mieux pour cela qu’un rapport d’expertise d’un géomètre-expert.

Conseil.  Faites-le établir avant la passation de l’acte notarié et joindre à cet acte.

Déterminer la période amortissable

Comment ? C’est la même chose que pour la valeur du terrain. Il n’existe pas de période amortissable légale pour un bâtiment, mais votre société n’a pas toute liberté pour autant. Cette période doit se fonder sur la durée d’utilisation probable du bâtiment, à évaluer selon les critères de prudence, sincérité et bonne foi (art. 3:23 et 3:24 AR/CSA) .

Que fait le fisc ? Normalement, un contrôleur appliquera les périodes amortissables considérées comme raisonnables par son «commentaire administratif» : 20 ans pour un bâtiment industriel et 33 ans pour un bâtiment commercial, de bureaux ou d’habitation (Com. IR, 61/120) . En amortissant plus vite, il y a de grandes chances que le fisc réagisse et fasse des difficultés.

Conseil 1. Si un bureau situé dans un bâtiment industriel en constitue une partie indissociable, il est possible d’amortir l’ensemble sur 20 ans (Com. IR, 61/123) .

Conseil 2. Dans une récente affaire venue en justice, le fisc a admis d’amortir un vieil entrepôt sur 10 ans et seulement ses transformations sur 20 ans (Gand, 19.02.2019) .

Attention !  Comme pour l’évaluation du terrain, le fisc peut remettre la période amortissable retenue en question lors d’un contrôle des années après l’achat de l’immeuble, sauf s’il l’a admise lors d’un contrôle antérieur.

Être proactif là aussi ? Oui, si votre société veut amortir un bâtiment plus vite qu’en 20 ou 33 ans, elle doit pouvoir le justifier dès le moment où elle entame l’amortissement. Ici aussi, elle peut se servir d’éléments contenus dans le rapport d’un géomètre-expert sur l’état du bâtiment et les matériaux utilisés.