Le locataire ne paie plus : y a-t-il quelque chose à faire ?

Résilier le bail en période de crise

Le locataire ne paie plus le loyer. De nombreux locataires ne paient plus leur loyer à cause de la crise du coronavirus. Mais si votre locataire en fait partie, en tant que propriétaire, vous serez probablement d’avis que cette crise n’est pas un cas de force majeure, et qu’il doit donc continuer à payer au moins une partie du loyer.

Demander la résiliation du bail ? Demander au tribunal une telle résiliation, c’est ce que vous feriez dans des «circonstances normales».

Temporairement impossible ! Un arrêté de pouvoirs spéciaux récemment publié accorde une «suspension temporaire» aux locataires-entrepreneurs qui ont cessé de payer depuis le 24 avril 2020 en raison de la crise du coronavirus. Cela signifie que vous ne pouvez pas faire résilier le bail que vous avez conclu avec eux (quel que soit le loyer) par un tribunal. Cette règle s’applique (pour l’instant) jusqu’au 17 mai 2020, mais peut encore être prolongée. Elle vaut pour tous les indépendants, les entreprises et les professions libérales.

Sauf s’il y avait déjà des problèmes avant. Si votre locataire avait déjà des problèmes financiers avant la crise, et s’il ne payait déjà plus ses factures (au-delà du loyer), vous pouvez parfois demander la résiliation. Dans ce cas, vous devez d’abord engager une «procédure en référé» devant le tribunal, pour faire constater le fait que votre locataire n’est pas couvert par la suspension. Le tribunal examinera alors si son chiffre d’affaires ou son activité a fortement diminué en raison de la crise, s’il a recouru au chômage économique et si le gouvernement l’a obligé à fermer. En outre, il tiendra compte de vos intérêts, en tant que bailleur.

Pouvez-vous faire quelque chose ?

Convenir d’un plan de remboursement. Proposer un tel plan à votre locataire est déjà une bonne idée. Cela vous permettra de gagner du temps par la suite, si vous êtes autorisé à entamer une procédure. Et si votre plan n’est pas respecté et que vous devez donc quand même aller au tribunal, vous pourrez encore demander la résiliation. Signalez alors directement au tribunal que vous avez déjà accordé un report. Le juge ne proposera alors pas de nouveau plan de remboursement dans les plus brefs délais.

Conseil.  Mettez cet accord sur papier et prévoyez qu’en l’absence de paiement dans les délais prévus, le solde deviendra exigible en totalité.

Il reste obligé de payer. Pour l’instant, vous ne pouvez pas demander la résiliation du bail, mais vous pouvez demander à votre locataire de payer ses arriérés de loyer pendant que le bail se poursuit. En principe, cela reste possible. Bien sûr, cela n’a de sens que s’il est solvable.

Le locataire est un particulier

La résiliation peut être nécessaire. Si vous louez à un locataire privé, la période de suspension des résiliations ne s’applique pas. Vous pouvez donc toujours demander la résiliation du bail d’un locataire qui ne paie plus au tribunal.

Le juge de paix peut-être plus compréhensif. Il est possible que le juge de paix soit «plus compréhensif» envers votre locataire pendant cette période, surtout si le non-paiement est lié à la crise du coronavirus (p.ex. parce qu’il est au chômage temporaire), et qu’il soit donc moins enclin à résilier le bail. De plus, l’expulsion de votre locataire n’est pas non plus possible pour l’instant.