LOUER - 26.05.2020

Louer après le lockdown

À présent que certaines mesures prises pour lutter contre le coronavirus ont été assouplies, pouvez-vous à nouveau mettre votre bien en location et organiser des visites pour des candidats locataires ? Comment procéder pour dresser l’état des lieux ? Quelles sont vos options si votre locataire demande à ne pas payer son loyer ou vous demande de venir effectuer une réparation ? Votre locataire peut-il demander une prorogation du bail si celui-ci se termine prochainement ?

Nouvelle location. Vous pouvez à nouveau mettre normalement un bien en location. Vous pouvez le faire par vous-même ou confier cette tâche à un agent immobilier. Vous devez toutefois veiller à respecter les règles de distanciation sociale. Lors des visites, les pièces doivent être suffisamment aérées. Vous devez aussi laisser les portes intérieures ouvertes et la visite est limitée à maximum deux personnes, plus éventuellement l’agent immobilier. Le port d’un masque buccal est en outre obligatoire et vous devez mettre à disposition un gel désinfectant pour les mains. Un rendez-vous doit être décommandé si l’une des parties est malade ou est suspectée d’être contaminée. Vous devez aussi prendre les précautions nécessaires lors de la signature du contrat. Vous pouvez p.ex. le faire à l’extérieur avec votre propre stylo et vos propres gants. Vous pouvez aussi signer chacun séparément le contrat et vous l’échanger par voie postale ou encore scanner une version signée et l’envoyer à l’autre partie. Une signature numérique du contrat est également possible.

État des lieux. Si vous ne dressez pas d’état des lieux, le locataire est toujours réputé avoir reçu le bien dans le même état que celui dans lequel il le restitue. Pour dresser un état des lieux, vous pouvez toujours faire appel à un expert ou vous pouvez l’établir avec votre locataire, pour autant que vous respectiez les règles de distanciation sociale et les autres précautions à prendre lors d’une visite sur place. Si après avoir dressé l’état des lieux, vous remettez les clés au locataire, vous devez les désinfecter.

Ne pas payer ? Le coronavirus n’est en principe pas une raison pour ne plus payer son loyer. Cela vaut aussi p.ex. pour la location d’une chambre d’étudiant. Pour un bail commercial, les locataires prétendent parfois que la fermeture forcée de leur magasin est un cas de force majeure leur permettant de ne plus payer le loyer. Selon nous, ce n’est toutefois pas le cas. En cas de discussion, c’est le tribunal qui tranchera. Si les revenus de votre locataire ont fortement diminué, vous pourriez faire preuve de compréhension, mais ce n’est pas obligatoire. Vous pourriez p.ex. convenir qu’il paiera maintenant une partie du loyer et le reste par tranches. Mettez toujours un tel accord par écrit. Si votre locataire ne vous paie pas, vous pourrez toujours vous adresser au juge. Il y a toutefois de fortes chances que celui-ci fasse preuve de compréhension vis-à-vis de votre locataire et lui accorde un plan d’apurement. En cette période de coronavirus, il n’est pas non plus possible de procéder à des expulsions à votre guise. Les règles relatives à la résiliation des baux ne sont pas non plus modifiées, sauf pour la location d’une chambre d’étudiant en Wallonie. Une résiliation est alors possible sous certaines conditions, moyennant un préavis d’un mois et une indemnité d’un mois de loyer.

Réparations. Le locataire est toujours tenu de vous signaler les problèmes relatifs à l’immeuble. Les réparations locatives et les éventuels entretiens en souffrance doivent à nouveau être effectués. Il faut toutefois tenir compte du fait que les entrepreneurs qui reprennent leurs activités risquent de ne pas pouvoir effectuer immédiatement les travaux demandés. Tant le locataire que le bailleur doivent bénéficier d’un délai raisonnable pour effectuer les réparations.

Fin du bail. Les déménagements sont à nouveau autorisés. Il se peut toutefois que votre locataire ne soit pas en mesure de déménager, p.ex. parce que son nouveau logement n’est pas encore libre. Votre locataire peut alors demander une prorogation du bail en raison de circonstances extraordinaires. En Flandre, il peut encore le faire provisoirement (au moins jusqu’au 17 juillet) par simple courriel durant le dernier mois du bail en cours. En Wallonie, la prorogation d’un contrat de bail en raison de circonstances exceptionnelles peut même être demandée, pendant la durée des mesures de lutte contre le coronavirus, par courrier postal ou par courriel au plus tard cinq jours avant l’expiration du bail. La prorogation est ensuite communiquée par écrit au plus tard au cours du premier mois suivant celle-ci via un avenant ou une clause contractuelle du bail initial. Vous pouvez alors p.ex. convenir que votre locataire peut continuer à occuper le bien un peu plus longtemps, pour autant qu’il continue à payer le loyer.

Différences d’une Région à l’autre ? À quelques exceptions près (p.ex. la résiliation d’une chambre d’étudiant, la prorogation du bail, etc.), les mesures prises pour lutter contre le coronavirus sont des mesures nationales. En Flandre, les principes que nous avons évoqués figurent dans une note. Vous trouverez celle-ci sur https://www.wonenvlaanderen.be/sites/wvl/files/wysiwyg/aanpak_beeindiging_beperkende_coronamaatregelen_en_invloed_op_de_private_en_sociale_huurmarkt_15-05-2020.pdf . En Wallonie, vous trouverez une série de directives sur https://www.wallonie.be/fr/mesures-relatives-au-logement . Pour ce qui est de la Région bruxelloise, vous trouverez un complément d’informations sur https://logement.brussels . La note d’une Région donnée peut aussi fournir des informations utiles pour les autres Régions.

Votre locataire ne peut pas invoquer la crise du coronavirus pour ne pas payer son loyer. Selon nous, cette règle vaut tant pour un bail d’habitation que pour un bail commercial, une chambre d’étudiant, etc. Si un bon locataire rencontre des difficultés financières temporaires, il sera en général judicieux de convenir d’un plan d’apurement. Vous pouvez aussi démarrer une nouvelle location, pour autant que vous respectiez les règles de distanciation sociale et les autres mesures de sécurité destinées à éviter toute contamination. Les réparations locatives et les entretiens en souffrance peuvent de nouveau aussi être effectués, dans un délai raisonnable. Si le bail prend fin pendant la crise du coronavirus, le locataire peut en demander plus facilement une prorogation pour circonstances extraordinaires.

Contact

Larcier-Intersentia | Tiensesteenweg 306 | 3000 Louvain

Tél. : 0800 39 067 | Fax : 0800 39 068

contact@larcier-intersentia.com | www.larcier-intersentia.com

 

Siège social

Lefebvre Sarrut Belgium SA | Rue Haute, 139 - Boîte 6 | 1000 Bruxelles

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878