DROITS DE SUCCESSION - ACHAT SCINDÉ - 04.06.2020

Assouplissement de l’achat scindé !

Achat scindé

Usufruit/nue-propriété. La technique de l’achat scindé est très souvent mise en œuvre à l’occasion de l’achat d’une résidence secondaire ou d’un appartement destiné à la location. Dans le cadre de cette technique, les parents achètent l’usufruit de l’immeuble et les enfants la nue-propriété. Les parents conservent ainsi l’usufruit jusqu’à leur décès. Ils peuvent donc habiter l’immeuble ou le mettre en location durant toute leur vie.

Fiscalement intéressant. Au décès des parents, l’usufruit s’éteindra et sera transmis aux enfants en exonération d’impôt si les règles suivantes ont été respectées : (1) les enfants avaient l’argent pour acheter la nue-propriété ; (2) ils l’ont utilisé à cet effet ; et (3) l’usufruit et la nue-propriété ont été évalués correctement. Dans la pratique, quasi tous les notaires utilisent à cet effet les tables de conversion légales, bien que ce ne soit pas obligatoire. Si ces règles ne sont pas respectées, au décès des parents, l’immeuble sera malgré tout soumis aux droits de succession sur la base d’une fiction (présomption) légale.

Exemple. Des parents (le père a 59 ans et la mère 57 ans) veulent acheter un appartement de 300 000 € pour le mettre en location et ainsi plus tard compléter leur pension. D’après les tables de conversion, la valeur de l’usufruit est de 30,05 % (le conjoint le plus jeune compte). Les parents doivent donc payer 30,05 % des 300 000 € (soit 90 150 €) pour l’usufruit et les enfants 69,95 % ou 209 850 € (300 000 € - 90 150 €) pour la nue-propriété. Les enfants doivent donc quand même réunir une somme importante via un emprunt ou une donation.

Donation préalable

En général, au moment de l’achat, les enfants n’ont pas assez d’argent pour acheter la nue-propriété. Dans la pratique, pour résoudre ce problème, les parents leur donnent d’abord l’argent nécessaire. C’est possible via un notaire belge ou néerlandais, mais aussi via un don bancaire.

Jadis. Avant le 01.06.2012, le fisc n’avait absolument aucun problème avec le fait que l’argent était préalablement donné aux enfants. Depuis lors, il fait toutefois des difficultés et a changé plusieurs fois de point de vue. Dans les grandes lignes, vous deviez en fait au préalable faire enregistrer la donation (lisez : payer des droits de donation) pour vraiment être en sécurité avec votre construction.

Situation actuelle en Flandre. Dans le cadre de l’achat scindé d’un immeuble, il suffit désormais (depuis l’arrêt du Conseil d’État du 12.06.2018) qu’une donation ait été consentie par l’usufruitier (les parents) au nu-propriétaire (les enfants) préalablement à l’acte d’achat notarié. La donation ne doit plus être enregistrée. La donation préalable constitue donc une preuve que les enfants disposaient des fonds nécessaires pour réaliser leur acquisition. Un simple don bancaire préalable (sans payer de droits de donation) est donc à présent suffisant. Le donateur doit toutefois encore rester trois ans (bientôt quatre en Flandre) en vie, comme pour un don bancaire classique.

Wallonie et Bruxelles. L’administration fiscale fédérale s’est ralliée à la Flandre et a confirmé que la donation préalable ne doit pas non plus être enregistrée en Wallonie et à Bruxelles (déc. 23.09.2019, RJ S9/06-07) . Les mêmes règles s’appliquent donc dans les trois Régions et cette technique n’occasionne plus de frais supplémentaires.