USUFRUIT - 11.06.2020

Cela influe-t-il sur l’usufruit de votre S(P)RL ?

Si votre S(P)RL assume de gros travaux de réparation à un immeuble que vous avez acheté ensemble en son temps, en usufruit et nue-propriété, cela vous vaut en principe l’imposition de cet «avantage». Le législateur a toutefois réaménagé le régime de l’usufruit. Avec dès lors du changement au niveau fiscal ?

Votre société usufruitière

Un achat scindé. Voici quelque temps, vous avez acheté la nue-propriété d’un immeuble d’une valeur de p.ex. 500 000 € pour 200 000 € et votre S(P)RL en a acheté l’usufruit pour p.ex. 20 ans pour 300 000 €.

L’avantage fiscal ? Votre comptable a dû vous l’indiquer... À l’échéance de l’usufruit après 20 ans, vous deviendrez le plein propriétaire du bien sans indemnité à payer à votre S(P)RL en principe, pas même si la valeur de l’immeuble a augmenté entre-temps. Et vous n’aurez pas non plus, en principe, l’imposition d’un avantage de toute nature.

Des travaux à exécuter à l’immeuble

Fixé par la loi. Le législateur détermine qui, de l’usufruitier ou du nu-propriétaire, doit assumer des travaux. Votre S(P)RL usufruitière assume les travaux d’entretien et de réparations normaux (travaux de peinture, de réparation des revêtements de sol, etc.). Vous, le nu-propriétaire, assumez les grosses réparations, comme le renouvellement du toit (art. 605 C. civ.) .

Et si votre S(P)RL assume tout ? Le fisc fera des difficultés, car vous vous enrichissez aux frais de votre société. Si votre S(P)RL assume p.ex. le coût d’un nouveau toit, vous serez imposé sur un avantage égal à la dépense que votre société a faite à votre place. En outre, il y a le risque de voir le fisc rejeter la déduction de ce coût par votre S(P) RL, surtout s’il se rapporte à un immeuble qui est surtout à usage privé. Vous pouvez l’éviter en payant une indemnité à votre S(P)RL, immédiatement ou au terme de l’usufruit.

De nouveaux contours à l’usufruit

Votre S(P)RL doit participer. La législation a été adaptée sur ce point (loi du 04.02.2020, MB du 17.03.2020) . Vous, le nu-propriétaire, devez toujours assumer les grosses réparations, mais votre S(P)RL usufruitière doit à présent en payer une partie du coût. À concurrence de cette parrtie, il ne peut bien sûr plus y avoir d’avantage imposable pour vous. La partie que doit payer votre S(P)RL est déterminée en fonction de la valeur de son usufruit par rapport à la valeur de votre nue-propriété. Et la loi fixe cette clé de répartition.

Attention !  Il est possible d’y déroger, mais si votre S(P)RL paie plus que la partie définie par la loi, la différence est pour vous un avantage imposable.

Toujours possible de «racheter» l’avantage ? Oui ! Si vous payez l’indemnité fixée par la loi à votre société, vous n’avez plus d’avantage imposable. Suivant le droit civil actuel, que la nouvelle loi n’a pas modifié, l’indemnité à payer doit être égale au plus bas de deux montants : le coût des travaux ou la plus-value apportée à l’immeuble.

Conseil.  Si vous ne payez rien, vous serez imposé sur la valeur réelle de votre avantage (art. 36 CIR 92) , compte tenu toutefois de l’inflation et des travaux d’amélioration qu’il n’y a pas à indemniser (Mons, 01.06.2018) .

Déjà d’application ? Non ! La nouvelle législation n’entrera en vigueur qu’à partir du 01.09.2021. Si l’usufruit en cours vient à échéance avant, la législation actuelle reste d’application. La nouvelle ne prévaudra que si l’usufruit prend fin au-delà de cette date. À noter qu’il sera même possible de prolonger la durée de l’usufruit jusqu’à 99 ans, alors qu’elle est limitée aujourd’hui à 30 ans.

Vous pouvez éviter une imposition personnelle en indemnisant votre S(P)RL. Une nouvelle législation impose à votre S(P)RL d’assumer une partie de ces travaux, ce qui peut venir en déduction de l’indemnité. Elle n’entrera toutefois en vigueur qu’à partir du 01.09.2021 et n’aura d’effets que si l’usufruit vient à échéance après cette date.

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