Cela influe-t-il sur l’usufruit de votre S(P)RL ?
Votre société usufruitière
Un achat scindé. Voici quelque temps, vous avez acheté la nue-propriété d’un immeuble d’une valeur de p.ex. 500 000 € pour 200 000 € et votre S(P)RL en a acheté l’usufruit pour p.ex. 20 ans pour 300 000 €.
L’avantage fiscal ? Votre comptable a dû vous l’indiquer... À l’échéance de l’usufruit après 20 ans, vous deviendrez le plein propriétaire du bien sans indemnité à payer à votre S(P)RL en principe, pas même si la valeur de l’immeuble a augmenté entre-temps. Et vous n’aurez pas non plus, en principe, l’imposition d’un avantage de toute nature.
Des travaux à exécuter à l’immeuble
Fixé par la loi. Le législateur détermine qui, de l’usufruitier ou du nu-propriétaire, doit assumer des travaux. Votre S(P)RL usufruitière assume les travaux d’entretien et de réparations normaux (travaux de peinture, de réparation des revêtements de sol, etc.). Vous, le nu-propriétaire, assumez les grosses réparations, comme le renouvellement du toit (art. 605 C. civ.) .
Et si votre S(P)RL assume tout ? Le fisc fera des difficultés, car vous vous enrichissez aux frais de votre société. Si votre S(P)RL assume p.ex. le coût d’un nouveau toit, vous serez imposé sur un avantage égal à la dépense que votre société a faite à votre place. En outre, il y a le risque de voir le fisc rejeter la déduction de ce coût par votre S(P) RL, surtout s’il se rapporte à un immeuble qui est surtout à usage privé. Vous pouvez l’éviter en payant une indemnité à votre S(P)RL, immédiatement ou au terme de l’usufruit.
De nouveaux contours à l’usufruit
Votre S(P)RL doit participer. La législation a été adaptée sur ce point (loi du 04.02.2020, MB du 17.03.2020) . Vous, le nu-propriétaire, devez toujours assumer les grosses réparations, mais votre S(P)RL usufruitière doit à présent en payer une partie du coût. À concurrence de cette parrtie, il ne peut bien sûr plus y avoir d’avantage imposable pour vous. La partie que doit payer votre S(P)RL est déterminée en fonction de la valeur de son usufruit par rapport à la valeur de votre nue-propriété. Et la loi fixe cette clé de répartition.
Attention ! Il est possible d’y déroger, mais si votre S(P)RL paie plus que la partie définie par la loi, la différence est pour vous un avantage imposable.
Toujours possible de «racheter» l’avantage ? Oui ! Si vous payez l’indemnité fixée par la loi à votre société, vous n’avez plus d’avantage imposable. Suivant le droit civil actuel, que la nouvelle loi n’a pas modifié, l’indemnité à payer doit être égale au plus bas de deux montants : le coût des travaux ou la plus-value apportée à l’immeuble.
Conseil. Si vous ne payez rien, vous serez imposé sur la valeur réelle de votre avantage (art. 36 CIR 92) , compte tenu toutefois de l’inflation et des travaux d’amélioration qu’il n’y a pas à indemniser (Mons, 01.06.2018) .
Déjà d’application ? Non ! La nouvelle législation n’entrera en vigueur qu’à partir du 01.09.2021. Si l’usufruit en cours vient à échéance avant, la législation actuelle reste d’application. La nouvelle ne prévaudra que si l’usufruit prend fin au-delà de cette date. À noter qu’il sera même possible de prolonger la durée de l’usufruit jusqu’à 99 ans, alors qu’elle est limitée aujourd’hui à 30 ans.