INVESTISSEMENTS - PLUS-VALUES - 17.06.2020

Imposable pour un immeuble professionnel, terrain compris ?

La plus-value de la partie relative au terrain d’un immeuble à usage professionnel n’est en principe pas imposable pour qui tient une comptabilité simplifiée, bien pour les entreprises tenant une comptabilité en partie double. Une différence contraire au principe d’égalité ? La Cour constitutionnelle (C. const.) a tranché.

Si un contribuable qui tient une comptabilité simplifiée vend un immeuble professionnel avec bénéfice, la plus-value réalisée sur le bâtiment est un revenu professionnel imposable. Pas, par contre, celle réalisée sur le terrain, du moins si aucune réduction de valeur n’a été comptabilisée pour ce terrain. Pour un contribuable qui tient une comptabilité en partie double, la plus-value réalisée sur la partie relative au terrain est toujours imposable.

Position de l’Administration

Dans une procédure judiciaire sur la plus-value réalisée par un indépendant en nom personnel sur un immeuble professionnel, le fisc s’est demandé si cette différence entre contribuables tenant une comptabilité simplifiée ou en partie double n’est pas contraire au principe d’égalité. La cour d’appel a décidé de soumettre cette question à la C. const.

Position de la justice

La C. const. juge que le principe d’égalité n’est pas violé. Au contraire, ce serait justement le cas si la plus-value relative à la partie du terrain était imposable pour les contribuables qui tiennent une comptabilité simplifiée. La plus-value d’un terrain non bâti ne serait en effet pas imposable et celle d’un terrain bâti bien, sans que n’existe de justification raisonnable à cette différence de traitement.

Commentaire

La loi. Une plus-value réalisée en vendant un bien est un revenu professionnel imposable si ce bien est affecté à l’exercice de l’activité professionnelle (art. 43 CIR 92) . Sauf si ce bien est une «immobilisation incorporelle», il n’est censé être affecté à l’activité professionnelle que s’il a été acquis ou constitué dans le cadre de cette activité et comptabilisé parmi les éléments de l’actif (art. 41, 1° CIR 92) ou a fait l’objet d’amortissements ou de réductions de valeur admis fiscalement (art. 41, 2° CIR 92) .

La jurisprudence. Légalement, dit la Cour de cassation, la plus-value réalisée sur la partie de terrain d’un immeuble professionnel qui n’a pas fait l’objet de réductions de valeur n’est pas un revenu professionnel imposable pour qui tient une comptabilité simplifiée (Cass., 21.06.2018) . C’est conforme à la Constitution, confirme la C. const.

Qu’en retenir ? Si vous tenez une comptabilité simplifiée, n’y reprenez pas la partie de terrain d’un immeuble professionnel et n’actez pas de réduction de valeur à son sujet. Le fisc ne peut alors jamais imposer (revenu professionnel) le bénéfice réalisé sur cette partie en vendant l’immeuble.

Pour les seuls indépendants en nom personnel ? Non, si la plupart des sociétés doivent tenir une comptabilité en partie double, les sociétés en nom collectif (SNC) et les sociétés en commandite (S. Comm.) dont le chiffre d’affaires (hors TVA) du dernier exercice comptable ne dépasse pas 500 000 € peuvent aussi opter pour une comptabilité simplifiée (art. III.85 CDE et art. 1 AR/CDE) . Ce choix a donc aussi une conséquence fiscale avantageuse si une telle société achète un immeuble.

Conseil.  Pour calculer la limite de chiffre d’affaires, voyez l’avis CNC n° 2019/11 du 16.10.2019.

Vous trouvez l’arrêt de la Cour constitutionnelle du 28.05.2020 sur http://astucesetconseils-impots.be/annexes  - code IM 26.17.07.

Cette différence ne viole pas le principe d’égalité, dit la C. const. Pour qui peut tenir une comptabilité simplifiée, les indépendants en nom personnel, mais aussi les SNC et S. Comm. dont le chiffre d’affaires ne dépasse pas 500 000 €/an, la plus-value de la partie de terrain d’un immeuble professionnel n’est donc en principe pas imposable.

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