IMMOBILIER - ACHAT ET VENTE - 30.06.2020

La plus-value de la partie de terrain d’un immeuble bâti

Si vous vendez un bâtiment avec bénéfice («plus-value»), une partie se rapporte au terrain sur lequel le bâtiment est érigé. Est-elle imposable ? Cela dépend-il du fait que le bâtiment vendu a été affecté à votre entreprise ou pas ?

Affecté à votre entreprise

Le bénéfice sur le bâtiment. Il est imposable, car vous avez amorti ce bâtiment. Face à l’avantage fiscal retiré de la déduction en frais professionnels des amortissements, il y a l’inconvénient d’une imposition de la plus-value à la revente. Le montant imposable équivaut à la différence entre le prix de vente moins les frais de vente et le prix d’achat moins les amortissements admis.

Le taux ? En général, la plus-value n’est pas imposée aux taux progressifs. Le taux n’est en effet que de 16,5 % si le bâtiment a été affecté à votre entreprise durant au moins cinq ans ou que sa plus-value se réalise à l’occasion de la cessation d’activité de votre entreprise.

Conseil. Les amortissements sont par contre toujours déduits aux taux progressifs.

Le bénéfice sur sa partie de terrain. Il n’est pas imposable, c’est l’inverse de ce que nous venons d’indiquer pour le bâtiment. Comme un terrain ne s’use pas, vous ne pouvez pas l’amortir, mais sa plus-value n’est pas non plus imposable, du moins si vous tenez une comptabilité simplifiée et non en partie double et que vous n’avez pas mis dans vos frais de réductions de valeur à son sujet.

Conseil. Longtemps, le fisc n’a pas voulu admettre cette exonération d’impôt, mais la Cour de cassation (Cass., 21.05.2018) et récemment encore la Cour constitutionnelle (CC, 28.05.2020) lui ont donné tort.

Pas affecté à votre entreprise

Le bénéfice sur le bâtiment. Il n’est normalement pas imposable, sauf s’il est anormal ou trop rapide, auquel cas c’est un revenu «divers», imposable. Une plus-value anormale est celle qui résulte d’une spéculation ou d’opérations analogues. Une plus-value peut uniquement être trop rapide pour un immeuble (hors logement familial) vendu dans les cinq ans de son acquisition ou de sa première occupation dans le cas d’un bâtiment neuf.

Conseil. Vu la façon de calculer de telles plus-values trop rapides, il n’y aura souvent pas de revenu imposable, alors même que le prix de vente du bâtiment dépasse le prix d’achat ou de construction.

Le taux ? Une plus-value trop rapide sur un bâtiment est toujours imposée à 16,5 %. Pour une plus-value anormale, le taux est de 33 %.

Le bénéfice sur sa partie de terrain. Il est soumis aux mêmes règles fiscales que celui réalisé sur le bâtiment. Ce n’est donc que si et seulement si le bénéfice réalisé sur le bâtiment est anormal ou trop rapide que celui réalisé sur la partie relative à son terrain est imposable.

Attention 1 ! Si vous vendez un terrain non bâti, vous pouvez aussi avoir une plus-value trop rapide et donc imposable, mais le délai est alors de huit ans et pour les ventes dans les cinq premières années, le taux d’impôt est de 33 %, puis seulement de 16,5 %.

Attention 2 ! Un terrain bâti est néanmoins considéré comme non bâti si la valeur du bâtiment est inférieure à 30 % du prix de vente net de l’ensemble, ce qui doit s’apprécier par parcelle cadastrale au moment de la vente. Si un terrain vendu faisait à l’origine partie de terrains séparés dont certains n’étaient pas bâtis, il ne faut pas scinder la plus-value. C’est tout le terrain vendu qui est considéré comme bâti ou non bâti selon le cas (Anvers, 18.11.2014) .

La plus-value réalisée sur la partie de terrain d’un bâtiment à usage professionnel n’est normalement pas imposable. La plus-value réalisée sur la partie de terrain d’un bâtiment qui n’est pas à usage professionnel n’est imposable que si elle est «anormale» ou «trop rapide» et ne l’est de ce fait même qu’à titre de revenu divers.

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