Un immeuble est-il bien «neuf» pour le louer avec la TVA ?

Louer avec application de la TVA

En principe hors TVA ? Oui, c’est le principe général : la location d’un bâtiment est en principe exonérée de TVA. Mais l’inconvénient, c’est que votre S(P)RL ne peut alors pas récupérer la TVA grevant les frais liés à la location.

Opter pour une location assujettie ? Depuis le 01.01.2019, il est en effet possible de louer avec application de la TVA, à certaines conditions. Votre S(P)RL ne peut en effet exercer cette option que si elle loue à un contribuable qui affecte l’immeuble à son activité économique. Bref, la location doit être «B2B». Une habitation ne peut se louer avec application de la TVA. Et puis, le bâtiment doit être «neuf».

Attention ! Le locataire doit aussi accepter cette option d’une location soumise à la TVA (art. 44, §3, 2°, d CTVA) .

Encore neuf pour cette option ?

Votre S(P)RL a fait construire le bâtiment ? Voyez alors quand l’entrepreneur a envoyé sa première facture. Il faut voir la situation au 1^er octobre 2018. Il ne faut pas que la TVA soit devenue exigible à cette date ou que votre S(P)RL ait déjà reçu une facture de l’entrepreneur pour ses travaux immobiliers. C’est là seulement qu’on peut parler d’un bâtiment neuf dans le cadre de ce régime optionnel.

Conseil 1. Les architectes, géomètres, etc. peuvent avoir facturé avant le 1^er octobre 2018, car eux ne fournissent pas des travaux immobiliers, mais bien des services intellectuels.

Conseil 2. Une rénovation fondamentale entre aussi en ligne de compte, pourvu que le coût hors TVA des travaux exécutés atteigne au moins 60 % de la valeur vénale du bâtiment après exécution de ces travaux.

Votre S(P)RL a acheté un bâtiment existant ? Si elle a payé la TVA à l’achat, le bâtiment est encore neuf pour la réglementation TVA. C’est le cas jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la première occupation. Tant que ce délai n’est pas échu, votre S(P)RL paie la TVA à l’achat du bâtiment. Passé ce délai, son achat est passible des droits d’enregistrement.

Neuf et donc à louer avec la TVA ? Cela dépend ! Le fait que le bâtiment soit neuf pour la TVA et que votre S(P)RL l’ait dès lors acheté en payant la TVA n’implique pas automatiquement qu’il peut se louer avec application de la TVA. En fait, le délai précité n’intervient pas pour le régime optionnel de location d’un bâtiment avec application de la TVA. Là, c’est la date du 1^er octobre 2018 qui reste d’office déterminante.

Attention ! Vous devez voir la première facture que l’entrepreneur a adressée au maître d’ouvrage, pas celle que le vendeur a établie à votre S(P) RL.

Votre S(P)RL achète un entrepôt ? Là, la date du 1^er  octobre 2018 n’intervient en fait pas. Votre S(P) RL peut choisir de louer un entrepôt existant avec application de la TVA tant que ce bâtiment sert principalement, c.-à-d. pour plus de 50 %, de lieu d’entreposage.

Attention ! Si le bâtiment sert d’entrepôt à moins de 50 % (et est principalement à usage de bureau), la date du 1^er octobre 2018 refait surface pour voir s’il est possible ou non d’opter pour une location soumise à la TVA.