Comment donner de l’immobilier avec 3 % de droits ?
Donner de l’immobilier coûte cher !
Enregistrement et paiement obligatoires. Si des parents donnent un bien situé en Belgique à leurs enfants, ils paient en principe toujours des droits de donation, car le don doit obligatoirement être enregistré, ce qui rend ces droits exigibles.
Comment est-on taxé ? Les taux des droits de donation applicables en cas de donation de biens immobiliers sont progressifs. Concrètement, cela signifie que le taux applicable augmente en proportion de la valeur du bien donné. Si le bien est donné par les parents à leurs enfants, le taux de base est de 3 %, puis il augmente progressivement jusqu’à un maximum de 27 %. Depuis le 03.09.2018, ces taux sont identiques dans les trois Régions. Il est intéressant de noter que ces droits de donation progressifs sont calculés séparément, par donateur et par bénéficiaire.
Téléchargez les taux des droits de donation en ligne directe dans les trois Régions sur http://astucesetconseils-immobilier.be/annexes – code IO 24.16.02.
Compter les «paquets» ? C’est à cela que ça se résume. Si deux parents donnent ensemble un appartement à leurs deux enfants, la donation se compose de quatre «paquets» (car il y a deux donateurs et deux bénéficiaires). Étant donné que le taux de 3 % s’applique à la première tranche de 150 000 €, le montant maximum qui peut bénéficier de ce taux de base est de 600 000 €.
Parfois, le coût augmente quand même. S’il n’y a qu’un seul donateur et un seul donataire, ou si la valeur du bien est élevée, le coût peut être important, à cause des taux progressifs. Ainsi, si des parents font don de deux appartements d’une valeur totale de 1 000 000 € à leur enfant unique, ce dernier paiera un total de 127 000 € ((150 000 € × 3 %) + (100 000 € × 9 %) + (200 000 € × 18 %) + (50 000 € × 27 %)) × 2. Cela revient à un taux moyen de 12,7 %.
Donation en tranche : tout à 3 % !
Donnez plusieurs fois à 3 %. Toutefois, ces taux plus élevés peuvent être évités en ne donnant pas immédiatement tout en une fois, mais en procédant par étapes, en différentes tranches allant jusqu’à 150 000 €. Ainsi, la base de calcul est chaque fois remise à zéro et, de ce fait, c’est à chaque fois le taux de base de 3 % qui s’applique sur la totalité du montant.
Trois ans d’attente ! Toutefois, cette «remise à zéro» ne s’applique que si les donateurs laissent passer au moins trois ans entre chacun de leurs dons successifs. Les autorités fiscales l’ont explicitement stipulé (art. 137 C. enr. ; art. 2.8.3.0.3 CFF) . De ce fait, le recours à cette technique implique de longs délais. Veillez donc à commencer vos donations suffisamment tôt !
Attention ! En Flandre et en Wallonie, il faut également tenir compte de la réserve de progressivité en matière de droits de succession. Cela signifie que si le donateur décède dans les trois ans suivant la donation, celle-ci est prise en compte pour le calcul des droits de succession (art. 66bis C. succ. ; art. 2.7.3.2.9 CFF) .
Qu’en disent les autorités fiscales ? Ces dons de biens immobiliers échelonnés tous les trois ans sont explicitement acceptés par les autorités fiscales des trois Régions. Il n’y a donc pas d’abus fiscal si vous appliquez cette technique.
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