IMMOBILIER - PLUS-VALUES - 30.10.2020

Un ancien immeuble professionnel vendu avec bénéfice...

Une avocate est propriétaire d’un immeuble qu’elle affecte à son cabinet en 2002 et dont elle déduit les amortissements à titre de frais professionnels. En 2010, elle met son cabinet en SPRL. Elle lui loue d’abord l’immeuble, puis le lui vend en 2013 pour 289 000 €.

Position de l’Administration

Le fisc estime que l’avocate a réalisé une plus-value de cessation imposable, de 126 177,58 €, lors de la vente de l’immeuble.

Position de la justice

La Cour d’appel d’Anvers donne raison au fisc. L’avocat a précédemment affecté l’immeuble à son activité professionnelle et il y a un lien entre la cessation de cette activité et la réalisation de la plus-value. Il n’y a pas eu de passage intermédiaire par le patrimoine privé, vu que l’immeuble n’a pas eu d’affectation durable à des fins privées après la cessation d’activité. La plus-value de l’immeuble entre la cessation d’activité et la vente est déductible de la plus-value imposable.

Vous trouvez l’arrêt de la Cour d’appel d’Anvers du 21.01.2020 (décision originale en néerlandais) sur http://astucesetconseils-impots.be/annexes  - code IM 27.01.06.

Commentaire

Une plus-value de cessation. À la cessation d’une activité indépendante en nom personnel, les plus-values réalisées en raison ou à l’occasion de cette cessation sur des actifs affectés à l’entreprise sont en principe imposables (art. 28, al. 1, 1° CIR 92) . Y compris si la vente n’intervient que des années après la cessation (Cass., 21.06.1990 et 13.06.2008) .

En cas de désaffectation. Parfois, la jurisprudence admet que l’écoulement d’un certain temps entre la cessation et la vente a mis fin au caractère imposable de la plus-value. Du moins si le bien a été «désaffecté» durant ce temps, c.-à-d. qu’il a été durablement utilisé à des fins exclusivement non professionnelles. Par contre, si vous vendez, comme cette avocate, un immeuble affecté à votre entreprise à peine trois ans après votre cessation d’activité en nom personnel, et à votre propre société encore bien, à laquelle vous l’avez loué dans l’intervalle, les chances de voir la désaffectation admise en justice sont des plus minces.

Le montant imposable ? La plus-value imposable est en principe égale à la différence entre le prix de vente de l’actif et sa valeur comptable au moment de la cessation. Vous pouvez défalquer de ce montant la plus-value seulement due à la hausse générale des prix entre le moment de la cessation et celui de la vente (Com. IR 92, 28/25) .

Conseil 1. Comme une autre cour d’appel auparavant (Gand, 28.04.2009) , celle-ci accepte de calculer la hausse générale des prix pour des immeubles au moyen de l’indice ABEX ( https://www.abex.be/fr/indice-abex ). Cela a réduit ici le montant de la plus-value de 126 177,58 € à 110 154,39 €.

Conseil 2. La fraction (indice ABEX du mois de la cessation sur indice ABEX du mois de la vente) est à appliquer au prix de vente et il en est défalqué la valeur comptable lors de la cessation. Si vous appliquez la fraction à la plus-value et non au prix, vous corrigez trop peu : la plus-value aurait été ici de 114 908,68 €.

Conseil 3. Les plus-values de cessation sur des immobilisations corporelles (un bâtiment p.ex.) sont imposables distinctement à 16,5 %. Ou à 10 % en cas de cessation forcée ou cessation à partir de 60 ans.