BAIL D’HABITATION - 22.02.2021

Fixez-vous toujours librement le loyer ?

En tant que bailleur, pouvez-vous toujours fixer librement le prix auquel vous louez une maison ou un appartement ? Comment fixer un loyer correct ? Y a-t-il des règles particulières si vous concluez des contrats à durée déterminée successifs ? Devez-vous toujours indiquer le loyer lorsque vous faites de la publicité pour le bien ? Quelle sanction risquez-vous si vous ne le faites pas ? Pouvez-vous louer à un prix supérieur s’il y a plusieurs candidats qui veulent absolument louer votre bien ?

Libre choix. En tant que bailleur, vous pouvez choisir vous-même à quel prix vous louez votre bien. Bien que dans la sphère politique, certaines voix s’élèvent en ce sens, il n’y a en principe pas de maxima (ou de minima) légaux d’application. Pour pouvoir louer effectivement votre bien, vous devez toutefois veiller à ce que le loyer soit conforme au marché. Pour savoir ce qu’est un «loyer raisonnable» pour votre bien, vous pouvez demander l’avis de l’agent immobilier auquel vous faites appel pour la location. Tenez compte du fait qu’un loyer peu élevé lui permettra bien sûr de louer plus facilement votre bien. Une alternative consiste à effectuer vous-même quelques recherches et à vérifier, p.ex. sur les sites Web immobiliers, quel loyer est demandé par d’autres bailleurs pour des immeubles situés dans le même quartier.

Sites Internet. Les pouvoirs publics ont aussi développé une série de sites Internet qui vous permettent de vous faire une idée du loyer que vous pourriez demander pour votre bien. Le résultat est toutefois purement indicatif. Vous décidez donc vous-même dans quelle mesure vous voulez tenir compte du loyer proposé. Vous n’êtes pas non plus tenu de recourir à ces sites. Ils ne sont qu’un outil vous permettant de fixer un loyer raisonnable. Si vous louez déjà, votre locataire ne peut pas non plus invoquer ces sites pour demander un loyer moins élevé. Pour les logements situés en Wallonie, vous pouvez effectuer une simulation sur le site Grille des loyers de Wallonie ( http://www.loyerswallonie.be ). Pour la Région bruxelloise, vous trouverez à l’adresse https://loyers.brussels un aperçu des loyers indicatifs par quartier et selon les caractéristiques du logement. Pour les biens situés en Flandre, vous pouvez consulter le site https://www.huurschatter.be . L’utilisation de ces sites est par ailleurs gratuite.

Contrats successifs. Il existe une exception à cette liberté du bailleur de fixer lui-même le loyer, à savoir pour les baux de courte durée successifs conclus avec le même locataire. Vous ne pouvez alors pas augmenter le loyer comme bon vous semble dans le deuxième contrat (ou les suivants). En Flandre, pour les baux conclus depuis le 1er  janvier 2019, la règle est qu’un bail de courte durée ne peut être prorogé qu’une seule fois, par écrit et aux mêmes conditions, sans que la durée totale du bail puisse dépasser trois ans. Il en va de même en Région wallonne et à Bruxelles (et en Flandre pour les baux conclus avant le 1er  janvier 2019). À Bruxelles, le bail peut toutefois être prorogé plusieurs fois, tant que la durée totale du bail n’excède pas trois ans (art. 238 ordonnance bruxelloise relative au bail d’habitation) , alors qu’en Wallonie, celui-ci peut être prorogé au maximum deux fois, aussi pour une durée maximale totale de trois ans (art. 55, §6 décret wallon relatif au bail d’habitation) .

Nouveau locataire. Si vous avez conclu un bail de courte durée avec un locataire et que vous louez par la suite à quelqu’un d’autre, vous pouvez demander un loyer plus élevé en Région flamande (si le premier contrat a été conclu depuis le 1er  janvier 2019). En Région wallonne et à Bruxelles ainsi qu’en Région flamande, si le premier contrat a été conclu avant le 1er  janvier 2019, la règle est différente. Si vous mettez fin au premier contrat et concluez un nouveau bail de courte durée avec un autre locataire, le nouveau loyer ne peut excéder celui que payait le locataire précédent (plus indexation) pendant neuf années successives, avec une exception si la valeur locative normale du bien loué a augmenté de 20 % au moins du fait de circonstances nouvelles ou de 10 % au moins du fait de travaux effectués dans le bien loué.

Obligation d’information. Si vous faites d’une manière ou d’une autre de la publicité pour la location de votre bien, vous devez communiquer le loyer. Vous devez aussi mentionner tous les frais et charges, à l’exception de ceux liés à la consommation personnelle. Cette obligation s’applique dans les trois Régions, tant si vous proposez le bien loué sur un site Web immobilier que si vous apposez une affiche «à louer» ou que vous placez une annonce dans un journal publicitaire. Si vous ne respectez pas cette obligation, la commune où est situé l’immeuble peut vous infliger une amende.

Non contraignant. Le loyer que vous indiquez dans votre publicité n’est pas contraignant. Vous pouvez ainsi louer le bien à un prix supérieur, p.ex. si plusieurs candidats sont disposés à payer le prix demandé. Vous ne pouvez en revanche pas dire à un candidat locataire que le prix annoncé n’est en fait pas exact et qu’il est en réalité bien plus élevé. Vous pouvez aussi louer à un prix moins élevé que celui annoncé. C’est même possible si un autre candidat est disposé à payer le prix demandé, mais que vous préférez louer à un candidat désireux de payer un loyer moins élevé. Vous ne pouvez toutefois pas faire de discrimination entre les candidats locataires. Vous pouvez en principe aussi faire jouer la concurrence entre candidats et demander à chacun de faire une offre distincte puis faire un choix sur cette base.

Vous choisissez librement le prix auquel vous mettez votre bien à louer. Les sites Web immobiliers et les sites d’estimation de loyer des pouvoirs publics peuvent à cet égard constituer une référence, à titre indicatif. Pour les baux de courte durée successifs, des règles dérogatoires sont applicables. Dans votre publicité, vous devez communiquer le loyer et les charges locatives, sous peine d’amende. Par la suite, vous pourrez toutefois encore louer à un prix supérieur ou inférieur. Vous pouvez aussi mettre des candidats locataires en concurrence. Tant que vous ne faites pas de discrimination, vous n’êtes pas non plus tenu de louer au candidat disposé à payer le prix le plus élevé.

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