IMPÔTS - IMMOBILIER - 16.03.2021

Comment louer au moindre coût fiscal à votre société ?

Si vous louez (une partie de) votre habitation à une société dont vous êtes le dirigeant, le loyer, s’il est «exagéré», sera requalifié pour partie en de la rémunération. Quel loyer y échappe ? Un loyer, même exagéré, peut-il être intéressant ?

Quel loyer ne faut-il pas requalifier ?

Pour rappel… Si votre société se sert d’une partie de votre habitation pour son activité, un bureau p.ex., vous pouvez lui demander un loyer en contrepartie. Un loyer relativement limité, du fait de la fiscalité : dans la mesure où il dépasse 5/3 de la quotité professionnelle du revenu cadastral (RC) revalorisé, l’excédent devient pour vous de la rémunération et est imposé comme tel (art. 32, al. 2, 3° CIR 92) . Pour l’année de revenus 2021, le coefficient de revalorisation n’est pas encore connu. Il était de 4,60 pour 2020 (AR 15.03.2020, MB 23.03.2020) .

Des places de parking ? Cette requalification ne s’applique pas au loyer d’immeubles non bâtis et donc, si vous demandez un loyer pour des places de parking situées à côté de l’immeuble, vous ne devez pas intégrer le loyer compté pour elles dans le calcul du seuil de requalification.

Des meubles ? La requalification ne s’applique pas non plus à la location de biens meubles, tel que du mobilier. Si vous louez p.ex. une chambre meublée de votre habitation à votre société, comme bureau, seul le loyer compté pour la pièce même est susceptible d’être requalifié. Si vous ne ventilez pas le loyer entre meubles et immeuble dans le bail, un forfait de 40 % du loyer total est censé porter sur les meubles (art. 4, 2°, b AR/CIR 92) . Un forfait de frais de 50 % est déductible du loyer brut des meubles (art. 4, 2°, b AR/CIR 92) . Le loyer mobilier net est imposé à un taux distinct de 30 % (art. 171, 3° CIR 92) , plus les additionnels communaux.

Des frais répercutés ? Si vous comptez un montant à votre société pour les frais de chauffage, d’électricité, d’eau, de nettoyage, etc., ce n’est pas imposé. Vous pouvez procéder par forfaits, à la condition de pouvoir les justifier.

Votre partenaire est copropriétaire ? Si votre époux/épouse ou votre partenaire cohabitant légal ou de fait est copropriétaire de l’immeuble, mais pas dirigeant de la société locataire, la partie «exagérée» du loyer qui lui revient n’est pas susceptible d’être requalifiée et est donc imposée à titre de revenu immobilier.

Exemple

Le loyer du dirigeant. Vous louez pour 1 500 € par mois un bâtiment dont le RC non indexé est de 1 000 €. Votre partenaire et vous en êtes les copropriétaires à 50 % chacun. Vous percevez donc un loyer brut de 9 000 € (= 1 500 € / 2 × 12), dont seuls 3 833,33 € sont un loyer au niveau fiscal (500 €, soit 50 % du RC × 4,60 × 5/3). Après déduction d’un forfait de frais de 40 % et à un taux d’imposition de 53,5 %, vous payez 1 230,50 € d’impôt sur ce revenu immobilier. Le loyer requalifié en de la rémunération est de 5 166,67 € (= 9 000 € - 3 833,33 €). Après déduction de 3 % de frais forfaitaires, vous payez encore 3 007 € (60 %) d’impôt et de cotisations sociales sur cette partie du loyer.

Le loyer du partenaire non dirigeant. Pour lui, la totalité de ses 9 000 € de loyer est imposée à titre de revenu immobilier. 1 533,33 € de frais en sont déductibles (= 500 € × 4,6 × 2/3). Son revenu imposable est donc égal à 7 466,67 € et l’impôt qui en résulte s’élève à 3 994,67 € (53,5 %).

Au total ? Sur les 18 000 € de loyer, le coût fiscal est donc de 8 232,17 € (= 1 230,50 € + 3 007 € + 3 994,67 €). Toutefois, si vous réduisez en même temps votre rémunération du montant de la partie requalifiée de votre loyer (5 166,67 €), ce coût fiscal retombe à 5 225,17 € (= 1 230,50 € + 3 994,67 €).

Comptez un loyer distinct pour des meubles et des places de parking, dont le loyer ne peut être requalifié. Seuls 50 % du loyer compté pour des meubles sont imposés à 30 %. Si l’immeuble appartient en partie à votre partenaire, qui n’est pas dirigeant de la société locataire, son loyer «exagéré» ne peut être requalifié en de la rémunération.

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