Les transformations importantes désormais à 6 % de TVA ?

Rénover à 6 % de TVA

En principe à 21 % de TVA. Si vous faites exécuter des travaux à un immeuble, vous payez en principe 21 % de TVA sur ces travaux. Il existe toutefois de nombreux régimes de faveur vous permettant de rénover au taux réduit de 6 % de TVA.

Rénovation d’un vieil immeuble à 6 %. Ce taux préférentiel est d’application pour les travaux sur un bâtiment d’habitation qui a au moins dix ans et qui sera principalement utilisé comme logement privé après l’exécution de ceux-ci (AR n° 20, annexe, tableau A, rubrique XXXVIII, §1) . Ce qui est fondamental, c’est que cela reste une rénovation, qui ne soit pas trop importante au point qu’elle en devienne en fait une nouvelle construction.

Attention aux murs de soutènement ! Ce qui est trop «important» n’est mentionné nulle part dans la législation TVA, mais les commentaires administratifs révèlent que ce sera notamment le cas lorsque les travaux effectués ne reposent plus de manière significative sur les anciens murs porteurs (surtout les murs extérieurs) et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure du bâtiment existant (circ. n° 6, 22.08.1986, n° 30 ; QP n° 531, Van der Maelen, 24.03.2010) .

Conseil.  En principe, le coût des travaux n’est pas important (Cass., 25.06.2020) .

Démolition et reconstruction partout à 6 %. C’est la nouvelle réglementation applicable du 1^er  janvier 2021 au 31 décembre 2022. Il s’agit avant tout de la démolition d’un bâtiment et de la reconstruction d’une habitation destinée à être propre et unique ou destinée à une location de longue durée dans le cadre de la politique sociale (art. 1quater, §1-3, AR n° 20) . En outre, la démolition d’un bâtiment et la vente d’un nouveau bâtiment d’habitation par un promoteur immobilier ou un constructeur occasionnel bénéficient aussi du taux de 6 % sous certaines conditions (art. 1quater, §1-3, AR n° 20) .

Démolition-reconstruction à 6 % dans 32 villes. Cette réglementation existe déjà depuis un certain temps. Dans 32 villes, le taux réduit de 6 % s’applique en cas de démolition d’un immeuble et reconstruction d’un bâtiment d’habitation utilisé comme logement privé (AR n° 20, annexe, tableau A, rubrique XXXVII) .

Conseil.  Il peut donc s’agir, dans ces 32 villes, p.ex. d’une seconde résidence ou d’une habitation louée sur le marché locatif ordinaire.

Pas de rénovation, mais pas de démolition complète non plus

Êtes-vous exclu du taux de 6 % ? Il est tout à fait possible que, d’un côté, il ne soit plus question de rénovation parce que les travaux ne reposent plus suffisamment sur les murs porteurs et que, de l’autre, le bâtiment existant ne soit pas non plus complètement démoli. Dans ce cas, vous risquez donc de passer à côté du taux de 6 %.

La démolition complète n’est pas nécessaire ! L’administration a fait une concession : dans ce cas spécifique, les travaux sont assimilés à la démolition et à la reconstruction d’un bâtiment pour l’application du régime de faveur de 6 % (FAQ 23.12.2020, B.1. et B.6.) .

Conseil.  L’immeuble à démolir ne doit pas nécessairement être une habitation. Il peut p.ex. s’agir de la démolition d’un entrepôt ou d’un bureau. Ce n’est pas une nouveauté, mais ce n’était pas vraiment clair ; c’est pourquoi l’administration l’a maintenant confirmé expressément.