Acheter une habitation neuve à 6 % de TVA ?

Droits d’enregistrement ou TVA ?

Droits d’enregistrement ou TVA. En achetant un bâtiment, on doit en principe payer des droits d’enregistrement. Cependant, si l’achat concerne un bâtiment neuf, il est soumis (de manière obligatoire ou facultative) à la TVA au lieu des droits d’enregistrement.

Bâtiment neuf. Selon l’administration de la TVA, un bâtiment est considéré être «neuf» au plus tard jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant l’année de la première mise en service. Le fisc considère qu’un immeuble mis en service en 2021 est neuf jusqu’au 31 décembre 2023. Chaque vente jusqu’au 31 décembre 2023 doit/peut donc avoir lieu avec TVA.

Obligatoire ou facultatif ? Cela dépend de la qualité du vendeur. Si celui-ci est un constructeur professionnel (p.ex. un promoteur immobilier), le bâtiment neuf doit toujours être vendu avec TVA. Si un particulier vend un bâtiment neuf, il peut choisir entre la TVA et les droits d’enregistrement.

En cas de démolition et reconstruction

De quoi s’agit-il ? Si l’habitation est vendue avec la TVA, c’est en principe le taux ordinaire de 21 % qui s’applique. Depuis le 1^er  janvier 2021, la vente qui suit la démolition d’un bâtiment et la reconstruction d’un bâtiment d’habitation peut toutefois bénéficier du taux réduit de 6 % sous certaines conditions (art. 1quater, §3 AR n° 20) .

Qualité de l’acheteur. L’acheteur doit soit utiliser l’habitation neuve comme habitation propre et unique, soit la louer au moins 15 ans dans le cadre de la politique sociale. Dans le premier cas, l’acheteur doit être un particulier (à cause de l’obligation de domicile), dans le second cas l’acheteur peut être soit un particulier, soit une personne morale (p.ex. une ASBL ou une société).

Qualité du vendeur. Le vendeur peut être une personne morale (p.ex. un promoteur immobilier), mais également un particulier qui a la qualité d’assujetti occasionnel à la TVA pour cette vente (circ. 2021/C/18, 5.1., 25.02.2021) .

Attention !  Le vendeur doit en principe avoir effectué les travaux de démolition et de reconstruction lui-même ou les avoir ordonnés lui-même.

Déclaration commune. Pour appliquer le taux réduit de TVA, le vendeur et l’acheteur doivent remettre une déclaration commune n° 111/3 au plus tard à la vente ou à la réception provisoire (en cas de vente sur plan). La remise est en principe effectuée de manière électronique via MyMinfin.

Conseil.  Cette déclaration doit être remise le plus rapidement possible, pour que la remise des factures d’acompte et/ou le paiement des acomptes puisse(nt) déjà bénéficier du taux réduit de TVA (circ. 2021/C/18, 5.4.3., 25.02.2021) .

Mesure temporaire. Le taux réduit de TVA de 6 % vaut seulement pour une période de deux ans, à savoir du 1^er  janvier 2021 au 31 décembre 2022. Seule la TVA qui est devenue exigible durant cette période peut bénéficier du taux réduit de TVA.

Conseil.  Les projets en cours commencés avant le 1^er  janvier 2021 peuvent aussi entrer en ligne de compte pour le taux réduit de TVA, sous réserve bien évidemment des tranches qui auraient déjà été facturées ou payées avant le 1^er  janvier et qui restent, elles, définitivement soumises au taux ordinaire de TVA de 21 %.