Démolition et reconstruction : voilà la circulaire !

Critère du logement unique

Élargissement à tout le pays, mais autres conditions

Démolition et reconstruction : 6 % de TVA. Nous connaissons tous ce régime car il était déjà d’application dans 32 villes et communes. Depuis le 1^er  janvier 2021, ce taux réduit de 6 % n’est plus seulement applicable dans ces 32 villes et communes mais aussi, sous des conditions spécifiques, à toute la Belgique jusque fin 2022.

Vente à 6 % de TVA possible. Il n’y a pas seulement un élargissement territorial, mais aussi un élargissement quant au contenu. Entrent non seulement en considération les contrats d’entreprise pour la démolition d’un bâtiment et la reconstruction d’un logement, mais aussi les ventes d’un logement, ventes sur plan comprises, qui suivent la démolition d’un bâtiment et la reconstruction d’un logement.

Conditions spécifiques. Il y a effectivement plus de conditions imposées pour ce nouveau régime temporaire par rapport à ce qui était prévu pour les 32 villes et communes. Il faut notamment que le nouveau logement ait une superficie habitable de maximum 200 m² et que le maître d’ouvrage ou l’acheteur utilise le logement comme son logement propre et unique.

Condition de logement unique

Logement unique de qui ? En bref, du maître d’ouvrage ou de l’acheteur. Cela vaut donc tant pour celui démolit et reconstruit lui-même que pour celui qui achète son nouveau logement à un promoteur immobilier p.ex.

Logement unique ou bâtiment unique ? Logement ! On tiendra compte de tous les bâtiments qui sont totalement ou partiellement utilisés comme logement et sur lesquels le maître d’ouvrage ou l’acheteur peut faire valoir, en tout ou en partie, des droits de propriété ou d’autres droits réels, comme un usufruit.

Sauf héritage ! C’est l’unique exception. On ne tient pas compte des logements dont le maître d’ouvrage ou l’acheteur est copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier suite à un héritage.

Attention ! Il importe d’être devenu copropriétaire suite à un héritage, et donc pas l’unique plein propriétaire. Devenir copropriétaire ou nu-propriétaire suite à une donation vous empêche de bénéficier du taux réduit de 6 % de TVA.

L’étranger compte aussi ? Oui, tant les logements situés en Belgique que ceux à l’étranger sont pris en compte. Si vous êtes propriétaire d’une seconde résidence à l’étranger, ce sera alors aussi considéré comme un «immeuble empêchant» l’application du taux réduit de 6 %.

Tout ne pose pas problème. Effectivement ! Il importe de souligner que vous ne pouvez pas posséder d’autres logements, mais bien d’autres immeubles. La circulaire donne les exemples suivants de «possession autorisée» permettant de bénéficier du taux de 6 % de TVA en cas de démolition et reconstruction (circ. 2021/C/18, 25.02.2021, 4.1.1.3. et 5.2.1.3.)  :

• Vous possédez une ou plusieurs parcelles de terrain ;
• Vous possédez un bâtiment industriel ;
• Vous possédez un ou plusieurs magasins ;
• Vous possédez un ou plusieurs garages isolés ;
• Vous possédez une caravane à laquelle aucun RC n’est attribué ;
• Votre société de management – donc pas vous – est propriétaire d’un ou plusieurs logements.

Qu’en est-il des couples ? Nous en avons déjà parlé, mais c’est important. Pour l’appréciation de la condition de propriété, les époux et cohabitants légaux sont considérés comme une seule entité. Les cohabitants de fait ont donc clairement un avantage ici car ils ne sont pas considérés comme une seule entité…

Concrètement. Jacqueline et Paul sont mariés et veulent acheter ensemble un nouvel appartement qui pourrait bénéficier du taux réduit de 6 % de TVA. Paul a déjà un logement qu’il donne en location, Jacqueline quant à elle n’a pas d’autre logement. Le logement de Paul empêche l’application du taux de 6 % sur l’achat de l’appartement.

Attention !  Jacqueline ne peut pas bénéficier du taux de 6 % sur sa quote-part dans l’achat du nouvel appartement, même si elle ne possède pas d’autre logement.

Et en cas d’achat scindé ?

Que se passe-t-il alors ? C’est une technique classique de planning successoral où les parents achètent l’usufruit d’un appartement et l’enfant la nue-propriété. Les parents sont alors sûrs de pouvoir rester habiter dans l’appartement aussi longtemps qu’ils le souhaitent et après leur décès, l’usufruit s’éteint et l’enfant devient plein propriétaire de l’appartement, en principe sans que des droits de succession ne soient dus.

Les parents ont-ils droit à 6 % de TVA ? Oui, en principe pas de problème, à condition bien entendu qu’ils ne possèdent plus d’autres logements. Cela doit aussi devenir leur logement propre, mais ce n’est pas un problème vu que c’était bien l’objectif de l’opération. Autrement dit, si les parents établissent leur domicile dans le nouvel appartement, ils peuvent acheter l’usufruit moyennant le taux de 6 % de TVA.

L’enfant a-t-il aussi droit au taux de 6 % ? L’enfant n’achète que la nue-propriété. Indépendamment de la question de savoir si l’enfant possède encore d’autres logements ou non, il ne peut pas bénéficier du taux réduit de 6 % car cela ne peut pas devenir son logement propre. Il achète effectivement seulement la nue-propriété et ne va pas y vivre car ce sont les parents qui s’installent dans l’appartement.

Délais pour remplir les conditions

À partir de quand les conditions doivent-elles être remplies ?

Logement propre à la date de la première occupation. C’est le moment crucial. La condition selon laquelle il doit s’agir du logement propre doit être remplie au moment de la première occupation du nouveau logement.

Déjà aussi votre logement unique ? À strictement parler, oui, mais si vous possédez déjà un autre logement, que vous souhaitez revendre, vous avez alors jusqu’au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit l’année de la première occupation du nouveau logement.

Jusqu’à quand les conditions doivent-elles être remplies ?

Durant cinq ans. Les conditions selon lesquelles il doit s’agir du logement propre et unique doivent être remplies durant au moins cinq ans. Sinon, l’avantage du taux réduit de 6 % de TVA sera perdu.

Cinq ans à partir de quand ? C’est très important. Le délai de cinq ans n’est pas calculé de jour à jour, mais se termine le 31 décembre de la cinquième année qui suit l’année de la première occupation du logement par le maître d’ouvrage ou acquéreur.

Quelle est l’éventuelle sanction ? On repaie ! Dès que vous ne remplissez plus les conditions, vous devez le faire savoir à l’administration de la TVA dans un délai de trois mois. Endéans ce même délai, l’avantage TVA dont vous avez bénéficié, à savoir la différence entre le taux ordinaire de 21 % et le taux réduit de 6 % doit être reversé à l’État pour l’année durant laquelle le changement se produit et pour les années restant encore à courir à concurrence d’1/5 par an.

Pas de sanction si… Il ne faut rien rembourser en cas de décès du maître d’ouvrage ou de l’acquéreur, ou pour tout autre cas de force majeure dûment justifié. L’administration mentionne dans ce cas e.a. (circ. 2021/C/18, 4.1.1.8. et 5.2.1.8.)  :

• le divorce ou la cessation de la cohabitation légale du maître d’ouvrage ou de l’acquéreur ;
• des raisons médicales graves et fondées du maître d’ouvrage ou des membres de sa famille vivant à son domicile ;
• le déménagement définitif pour raisons professionnelles.