Des modifications pour un achat scindé avec une société ?

Quelles modifications ?

Une plus longue durée maximum. Pour l’instant, un usufruit ne peut être constitué au profit d’une société que pour un maximum de 30 ans. Dans le nouveau droit, ce sera 99 ans.

En cas de faillite ou de liquidation. Dans le droit actuel, il est en général admis que l’usufruit d’une société prend fin lorsque la société est déclarée en faillite ou liquidée. Cela ne figure toutefois pas noir sur blanc dans l’actuel C. civ. Ce sera le cas dans le nouveau. Ainsi, plus de discussion sur ce point.

Deux sortes de réparations. Le nouveau C. civ. distingue, comme l’ancien, les réparations d’entretien et les grosses réparations, mais il les définit mieux. Selon la nouvelle définition, les réparations d’entretien sont celles qui sont nécessaires, à court ou long terme, pour préserver la valeur du bien, sous réserve de l’usure normale, de la vétusté ou d’un cas de force majeure (art. 3.153 nouveau C. civ.) . Le nouveau droit définit les grosses réparations comme celles de la structure du bien ou de ses composantes inhérentes ou celles dont le coût excède manifestement les fruits du bien (art. 3.154 nouveau C. civ.) .

La répartition des réparations. Selon l’ancien C. civ., les grosses réparations incombent complètement au nu-propriétaire, sauf dérogation contractuelle. Selon le nouveau C. civ., le nu-propriétaire reste celui qui est tenu d’exécuter ou faire exécuter les grosses réparations, mais il peut exiger de l’usufruitier qu’il contribue à leurs frais, proportionnellement à la valeur de l’usufruit par rapport à la valeur de la pleine propriété. Les réparations d’entretien incombent toujours totalement, comme sous l’ancien droit, à l’usufruitier.

Conseil. Comme avant, les réparations d’entretien sont plus étendues pour un usufruitier que pour un locataire. Un locataire n’est en effet tenu de payer que les «menues» réparations d’entretien (art. 1754 ancien C. civ.) .

L’assurance. L’usufruitier est tenu d’assurer l’immeuble pour les risques habituels et de payer les primes (art. 3.151 nouveau C. civ.) . Il doit assurer la valeur de l’immeuble en pleine propriété.

Les conséquences fiscales pour...

... un usufruit existant ? Les modifications entreront en vigueur, avons-nous dit, le 01.09.2021 et ne s’appliqueront qu’aux actes et faits juridiques qui auront lieu à partir de là. Si vous avez procédé à l’achat scindé d’un immeuble avec votre société avant cette date, les nouvelles règles ne s’y appliquent donc pas, sauf convention contraire. Il n’y a donc pas non plus de conséquences fiscales.

... un nouvel usufruit ? Pas de conséquences fiscales non plus pour un usufruit que votre société achèterait à partir du 01.09.2021, du moins pas à votre détriment. Les nouvelles règles mettent en effet, en principe, davantage de frais à la charge de l’usufruitier (votre société donc), vu que vous, le nu-propriétaire, pouvez désormais exiger qu’il paie une partie des grosses réparations. Le fisc ne peut donc plus considérer que la partie des frais de ces réparations prise en charge par votre société constitue un avantage imposable dans votre chef, comme il le fait parfois aujourd’hui, au motif que c’est une dérogation aux règles civiles applicables à un usufruit.