Acheter une résidence secondaire avec un prêt de la société ?
Retirer de l’argent de votre PME
La banque exige un apport personnel. Supposons que vous souhaitiez contracter un prêt pour acheter une résidence secondaire à la mer, d’une valeur de 300 000 €. Toutefois, la banque n’est disposée à vous prêter que 80 % de la valeur de l’appartement, soit 240 000 €. En tenant compte des droits d’enregistrement, des divers frais d’achat et du coût de l’aménagement de l’appartement, vous devriez mettre environ 100 000 € sur la table. Pas si évident quand tout votre argent est dans votre PME.
Des dividendes avec 30 % ou 15 % de Pr M. C’est une première possibilité, mais elle coûte cher. Si vous vous versez des dividendes «normaux», vous devrez retenir et verser à l’administration un précompte mobilier (Pr M) de 30 %. Si vous avez des actions «VVPR-bis», vous pouvez bénéficier du taux réduit de 15 % pour tout ou partie de vos dividendes.
Les réserves de liquidation, 5 % de Pr M. Si votre PME dispose également de réserves de liquidation constituées il y a au moins cinq ans, vous pouvez les distribuer moyennant seulement 5 % de Pr M. C’est bien sûr déjà beaucoup moins cher, mais toujours plus cher que de conserver simplement ces réserves de liquidation dans votre PME et de les distribuer plus tard en exonération d’impôt, c’est-à-dire à 0 %, lors de la liquidation de votre PME (p.ex. au moment de votre départ à la pension).
Bon à savoir. Si votre PME a reçu des aides «corona» des autorités publiques, la distribution de dividendes ou de réserves de liquidation n’est probablement pas une bonne idée. De nombreuses mesures de soutien liées à la crise sont en effet liées à une «interdiction de dividendes» temporaire. Si vous versez des dividendes, il est donc possible que vous deviez rembourser (une partie) des aides reçues.
Emprunter à votre PME ?
Retrait temporaire plutôt que permanent. Si vous distribuez des dividendes ou des réserves de liquidation, vous sortirez définitivement ces fonds de votre PME. Or, elle pourrait en avoir besoin un jour, p.ex. pour un investissement. Il peut donc être intéressant de ne retirer cet argent que temporairement, en le lui empruntant votre apport personnel.
Avantage prêt gratuit de 10,20 % ? Si vous empruntez gratuitement via votre compte courant (sans qu’aucun terme ne soit prévu pour le remboursement), vous serez imposé à titre privé sur un avantage annuel très élevé (pas moins de 10,20 % pour 2020). Si vous empruntez p.ex. 100 000 €, l’avantage imposable sera de 10 200 €, ce qui est beaucoup.
Seulement 2,62 % si vous faites bien les choses ! Toutefois, vous pouvez également contracter, auprès de votre société, un prêt gratuit pour une durée déterminée (p.ex. dix ans). À titre privé, vous serez alors imposé à un avantage d’environ 2,62 % (taux pour l’année de revenus 2020).
Attention ! Le taux exact pour un prêt contracté en 2021 ne sera pas connu avant début 2022.
1,31 % après déduction des intérêts ! Pour votre résidence secondaire, vous serez imposé sur le RC indexé majoré de 40 %. Mais vous pouvez déduire vos intérêts (ici, votre avantage prêt gratuit). Si vous êtes imposé au taux de 50 %, votre charge d’intérêt nette tombe donc à 1,31 %.
Aller chez le notaire ? Non, ce n’est pas nécessaire. Vous pouvez simplement conclure ce prêt dans un contrat sous seing privé, en y précisant les modalités applicables (durée, modalités de remboursement, etc.). Vous pouvez faire enregistrer ce contrat moyennant le paiement du droit fixe de 50 €.