ÉTRANGER - 07.05.2021

Comment déterminer le RC des immeubles étrangers : une circulaire apporte des éclaircissements

Comme vous le savez, la Belgique a été condamnée par la Cour de justice de l’UE pour le traitement fiscal inéquitable des biens immobiliers étrangers par rapport à celui des résidences secondaires belges. En conséquence, la loi a été modifiée de manière à prévoir l’attribution d’un revenu cadastral (RC) à chaque propriété étrangère. L’administration a maintenant publié une circulaire expliquant comment ce revenu cadastral doit être calculé et donnant quelques exemples pratiques.

De quoi s’agit-il ?

Un revenu cadastral sera attribué à chaque bien immobilier étranger (L. 17.02.2021, MB 25.02.2021) . Cela permettra d’éliminer la différence de traitement fiscal entre les biens immobiliers belges et les biens immobiliers étrangers, qui existait lorsque la seconde résidence était louée à des particuliers ou utilisée par le contribuable lui-même. L’administration vient de publier une circulaire à ce sujet (circ. 2021/C/21, 01.03.2021) sous la forme d’une FAQ.

Formule de calcul du RC

Le revenu cadastral des biens étrangers est calculé sur la base d’une formule fixe : RC = (valeur de vente normale actuelle × 5,3 %) / facteur de correction.

Le facteur de correction ramène la valeur de vente normale actuelle à la valeur au 01.01.1975. Cette date est le moment de référence pour la détermination du revenu cadastral, tout comme pour la détermination du RC d’un immeuble belge.

La valeur de vente «normale» s’entend de la valeur de vente qui peut être obtenue dans des conditions de marché normales, sans frais supplémentaires tels que les taxes. Concrètement, il s’agit de la valeur déterminée par une expertise ou, à défaut, du prix d’achat (sans influence d’une relation personnelle ou familiale avec le vendeur) ou de la valeur figurant dans la déclaration de succession ou de donation.

Le facteur de correction dépend du caractère «actuel» de la valeur de vente. La circulaire fournit un tableau avec le facteur de correction par année. Ainsi, si la valeur de vente date p.ex. de 2020, alors le facteur de correction à appliquer est égal à 15,036.

Pour les immeubles non bâtis, le RC est de 2 € par hectare.

Si la résidence de vacances étrangère a été achetée en 2011 pour un prix de 250 000 €, le RC sera p.ex. de 1 010 €, soit (250 000 € / 13,124 (facteur de correction 2011)) × 5,3 %.

Nouvelle construction sur un terrain

Si vous avez d’abord acheté un terrain (p.ex. en 2011, pour 100 000 €) et que, quelques années plus tard, vous y avez construit un bâtiment neuf (p.ex. en 2020, pour 250 000 €), alors le RC sera déterminé en appliquant le facteur de correction pour 2011 (13,124) sur le prix d’achat du terrain et celui de 2020 (15,036) sur la nouvelle construction. Les deux résultats (7 619,63 + 16 626,76) sont ensuite additionnés et multipliés par 5,3 % pour obtenir un RC de 1 285 €.

La circulaire n’aborde pas le cas des bâtiments achetés puis transformés. Nous pensons toutefois que la méthode de calcul susmentionnée peut leur être appliquée mutatis mutandis.

Réclamation

Si vous n’êtes pas d’accord avec le RC qui vous a été notifié, vous pouvez introduire une réclamation par lettre recommandée, dans un délai de deux mois. Vous devez alors indiquer immédiatement ce que vous considérez comme le montant correct du RC.

En pratique

Si vous possédiez déjà des biens étrangers au 31.12.2020 et que vous l’avez mentionné dans votre déclaration à l’impôt des personnes physiques (IPP) dans le passé, vous serez contacté par l’administration, qui vous demandera de lui communiquer toutes les informations utiles. Il devra au moins s’agir d’une brève description du bien, de sa localisation et de sa valeur de vente normale ou, si elle n’est pas connue, de son prix d’achat et de l’année d’acquisition, ainsi que des travaux effectués depuis. En cas de divergence avec les informations dont dispose l’administration à la suite d’échanges d’informations entre les États membres (conformément à la directive européenne relative à l’assistance mutuelle), le fisc pourra vous demander des informations supplémentaires.

En cas d’acquisition, d’aliénation, de succession ou de tout autre changement à partir du 01.01.2021, vous devez le signaler spontanément dans un délai de quatre mois, par simple courrier, par e-mail ou en ligne via le site www.myminfin.be . Si vous avez acquis le bien entre le 31.12.2020 et le 25.02.2021, vous avez encore le temps, jusqu’au 30.06.2021, pour en faire la déclaration.

Déclaration IPP

Le revenu à déclarer en cas d’utilisation personnelle ou de location à des particuliers de la résidence secondaire étrangère est, dès à présent, le nouveau revenu cadastral. Vous devez inclure ce montant dans le cadre III, au code 1106.

Le revenu imposable est égal au RC indexé majoré de 40 %. Ce montant est exonéré en vertu de la convention de double imposition, mais il est pris en compte pour déterminer le taux applicable à vos autres revenus (exonération «sous réserve de progressivité»).

Les impôts étrangers ne sont plus déductibles, même dans les cas où les revenus locatifs réels doivent encore être déclarés, p.ex. dans le cas d’une location à une société. Dans ce dernier cas, le contribuable est imposé sur le montant brut du revenu diminué d’un forfait pour frais de 40 % ou de 10 %, selon qu’il s’agit d’un immeuble bâti ou non bâti.

Location à sa propre société

Si vous louez l’immeuble étranger à votre société, la requalification, telle que nous la connaissons pour les biens belges, peut également s’appliquer. La partie du loyer et des avantages locatifs qui dépasse les 5/3 du RC revalorisé ne sera donc pas considérée comme un revenu immobilier, mais comme une rémunération de dirigeants de société. Toutefois, ces revenus seront eux aussi, comme vos revenus immobiliers, exonérés sous réserve de progressivité. Cette requalification peut toutefois entraîner le paiement de cotisations sociales en Belgique.

Entrée en vigueur des nouvelles règles

Enfin, la FAQ signale que les nouvelles règles sont entrées en vigueur le 01.01.2021 et que la modification de la déclaration IPP est applicable à partir de l’exercice d’imposition (EI) 2022. D’un point de vue strict, vous devriez donc encore appliquer la législation discriminatoire pour l’EI 2021 (revenus 2020). Cependant, il est clair que sur la base de la nouvelle législation, le contribuable dispose de bons arguments pour déjà appliquer les nouvelles règles pour l’année de revenus 2020 (EI 2021), ou au moins bénéficier de tolérances administratives à cet égard.

Erik Sansen et Bernd Tiebout

Avocats Sansen International Tax Lawyers

Votre immeuble étranger se verra également attribuer un RC, sur la base de sa valeur de vente normale, rétroactivement en 1975. Si vous possédiez déjà des biens immobiliers étrangers au 31.12.2020, l’administration vous contactera pour vous demander les informations nécessaires. Les acquisitions, cessions, successions ou autres changements à partir du 01.01.2021 doivent être déclarés spontanément, en principe dans les quatre mois. Les nouvelles règles sont entrées en vigueur le 01.01.2021, mais vous pouvez envisager de déjà les appliquer dans votre déclaration IPP pour 2020.

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