Comment votre client peut-il bénéficier d’une TVA à 6 % ?

Démolir et reconstruire à 6 % de TVA

Nouveau depuis le début de 2021. Depuis lors, l’application du taux de TVA réduit de 6 % pour des travaux de démolition et reconstruction a été temporairement étendue à tout le territoire belge.

De strictes conditions. Votre client doit faire démolir un bâtiment et construire sa propre et unique habitation, qui ne peut dépasser 200 m². Si une des conditions n’est pas remplie, le taux de 6 % ne peut pas s’appliquer.

Rénover à 6 % de TVA

Des conditions un peu plus souples. Avant tout, il n’y a pas ici de surface limitée. Que la rénovation porte sur un petit appartement ou une grosse villa, le taux de 6 % peut s’y appliquer dans les deux cas si les conditions sont remplies. Et ce ne doit pas être la propre et unique habitation du client.

Attention 1 ! Si votre client doit avoir un architecte pour sa rénovation, ou doit faire appel à un coordinateur de sécurité, il ne pourra pas bénéficier d’une TVA de 6 % pour leur note d’honoraires.

Attention 2 ! Si le client rénove à tel point qu’il construit en fait un bâtiment neuf, tout est à soumettre à 21 % de TVA.

Ce qui est essentiel en l’espèce ? Que les travaux effectués reposent de façon significative sur les murs porteurs existants (en particulier les murs extérieurs) et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure du bâtiment existant. Si c’est le cas, le taux de 6 % peut s’appliquer.

Conseil. Le bâtiment que vous rénovez ne doit pas être une habitation avant le début des travaux. Il ne doit l’être qu’après.

Un bâtiment d’au moins dix ans. Ce délai ne doit pas se calculer de jour à jour ou de mois à mois. La condition est remplie si le bâtiment a été occupé la première fois dans le courant de la dixième année calendaire précédant le moment où la TVA devient exigible. Un bâtiment occupé pour la première fois le 20 décembre 2011 peut prétendre à une TVA de 6 % depuis le 1^er  janvier 2021.

Le client doit-il en faire son habitation ? Non. Contrairement à ce qui prévaut pour les travaux de démolition et reconstruction, le bâtiment rénové ne doit pas devenir la propre et unique habitation du maître d’ouvrage pour l’application du taux de TVA réduit de 6 %. Il peut aussi être destiné à la location.

Conseil. Des kots d’étudiants peuvent aussi bénéficier du taux de 6 % en cas de rénovation si toutes les conditions sont remplies. Il n’est pas requis que quelqu’un se domicilie dans l’habitation.

Facturé à un utilisateur final. Une condition importante aussi pour le taux de 6 % en cas de rénovation. Un utilisateur final, c’est une personne qui a un droit réel ou un droit de jouissance sur l’habitation qu’il utilise principalement à des fins de logement. Ce peut donc être tout autant le propriétaire qu’un locataire.

Et si le client est une société ? Aucun problème. Contrairement à ce qui prévaut pour le taux réduit relatif aux travaux de démolition-reconstruction, peu importe pour celui relatif à des travaux de rénovation que le maître de l’ouvrage soit une personne physique ou morale. C’est l’usage qui est fait de l’habitation qui importe.

Attention ! Si votre client est une société, vous devrez en général lui facturer hors TVA et c’est lui qui devra s’appliquer le taux de 6 % dans sa déclaration TVA.