Le copropriétaire s’adresse à l’ACP pour un dégât des eaux

Où se trouve la cause ?

Le problème se situe-t-il dans l’appartement ? Quand un copropriétaire a un dégât des eaux dans son appartement, il est important de savoir où se situe l’origine de l’infiltration d’humidité. La situation est en effet différente si l’origine se situe dans les parties communes ou dans les parties privatives. Le propriétaire sera responsable p.ex. si des dégâts liés à l’humidité apparaissent parce qu’une conduite interne de l’appartement est endommagée.

Ou dans les parties communes ? Il en va toutefois autrement quand le dégât des eaux est causé par un défaut dans les parties communes du bâtiment. Dans ce cas, seule l’ACP doit assurer la réparation du défaut et le remboursement des dommages consécutifs. Elle devra donc, entre autres, payer la franchise de l’assurance multirisque.

Attention !  Si l’origine n’est pas évidente, une expertise devra démontrer d’où vient le problème.

Quelles parties sont-elles communes ?

Pas toujours clair dans l’acte de base. Les rédacteurs de l’acte de base sont obligés d’énumérer toutes les parties privatives et communes du bâtiment. La pratique nous apprend toutefois que de nombreux actes de base sont surannés et se distinguent souvent par leur imprécision ou leur caractère incomplet.

Bon à savoir. La loi prévoit que, si l’acte de base devait être peu clair, toutes les parties qui sont destinées à être utilisées par tous les copropriétaires, ou quelques-uns d’entre eux, sont considérées comme étant communes (art. 577-3 C. civ.) .

Et pour le toit de l’immeuble ? Le toit est (presque) toujours commun, même si le bénéfice qu’en tirent les propriétaires des lots du rez-de-chaussée de l’immeuble est plus limité ou moins direct que celui des propriétaires des lots juste sous le toit. La jurisprudence admet généralement que le toit du bâtiment est commun, même si l’acte de base prévoit autre chose.

Le même conflit suite à un dégât des eaux. Des infiltrations d’eau sont apparues sur la façade extérieure d’un appartement au rez-de-chaussée d’un immeuble à appartements. L’appartement donnait sur une cour dont le propriétaire avait le droit de jouissance. Une expertise a démontré que l’origine des infiltrations d’humidité était située dans les couches défectueuses de retenue des eaux du mur extérieur. Le propriétaire de l’appartement a demandé à l’ACP d’exécuter les réparations nécessaires à la retenue des eaux et d’indemniser les dégâts consécutifs dans son appartement. L’ACP a refusé parce que la retenue des eaux (défectueuse) ne servait que l’appartement de la personne ayant subi le dommage et devait donc être considérée comme privative.

L’ACP doit s’en charger, selon le juge. La façade extérieure avec la retenue d’eau appartient selon le juge (JP Ostende, 31.03.2020) aux parties communes de l’immeuble. Pour lui, l’argument selon lequel la retenue d’eau à hauteur de l’appartement de la personne ayant subi le dommage n’était directement utile qu’à cette personne n’était pas un argument pertinent. La comparaison peut ici être faite avec le toit.