Réviser le revenu cadastral d’un logement acheté récemment ?
Contester le RC
Pourquoi le RC est-il si important ? L’importance du RC peut difficilement être négligée. Le RC forme notamment la base de calcul du précompte immobilier et du revenu immobilier imposable à l’impôt des personnes physiques.
Comment est-il établi ? Par le cadastre, sur base de la valeur locative normale au 1er janvier 1975 ou sur base du RC d’autres logements dans une situation comparable. S’il n’y a pas de point de repère, le RC est fixé à 5,3 % de la valeur vénale en date du 1er janvier 1975.
Pas d’accord ? L’introduction d’une réclamation est possible, mais uniquement lors d’une notification du RC, donc en cas de nouvelle construction (établissement d’un nouveau RC) ou de transformation (importante) (modification du RC).
Quand et où introduire le recours ? Par une lettre recommandée au service du cadastre compétent, dans les deux mois à compter de la date de notification (art. 499 CIR 92) .
Attention ! Il faut faire une contre-proposition concrète dans cette lettre. Ce n’est pas suffisant de simplement indiquer qu’on s’y oppose.
Pas d’accord ? Si on ne trouve pas d’accord, on peut éventuellement recourir au service de conciliation fiscale. Si cela n’aboutit pas non plus, un ou trois arbitres peuvent être désignés pour prendre une décision contraignante au sujet du RC, dans le cadre d’une procédure d’arbitrage (art. 501bis CIR 92) .
Conseil. Cette procédure d’arbitrage n’est pas obligatoire. Vous pouvez donc aussi aller directement au tribunal (Cass., 06.03.2015) .
Aussi pour l’achat d’un logement ?
Une fois que le RC est là, il est toujours là… Si vous achetez un logement, l’achat en soi ne donne pas le droit d’introduire une réclamation concernant la valeur du RC de ce logement (art. 498 CIR 92) . Si vous intentez une procédure, le fisc rejettera cette réclamation dans tous les cas.
Confirmé par la Cour constitutionnelle. Ce principe a été récemment confirmé expressément par la Cour constitutionnelle (CC, n° 51/2021) . Pour elle, le fait que l’acheteur doive se résigner à la valeur du RC accordée antérieurement ne constitue pas une atteinte illégale au droit de propriété.
Sauf la transformation ! Si l’acheteur a l’intention d’exécuter certains travaux au logement, ces travaux peuvent donner lieu à une réévaluation du RC (art. 473 CIR 92) . Il s’agit p.ex. de la transformation d’un grenier en chambre à coucher, l’ajout d’une véranda ou le placement d’un abri de voiture. Cette réévaluation offre aussi à votre client la chance de contester la valeur du RC.
Attention ! Les simples rénovations en vue d’économiser de l’énergie (p.ex. le placement d’un double vitrage ou l’isolation du toit) n’ont pas d’influence sur le RC.
Sauf en cas de «révision spéciale» ! Si vous pouvez démontrer qu’il y a, depuis la notification du RC, des «circonstances nouvelles et permanentes créées par une force majeure, par des travaux ou mesures ordonnées par une autorité publique ou par le fait de tiers, en dehors de toute modification à l’immeuble», vous pouvez alors demander une révision spéciale. Il doit y avoir pour cela une diminution d’au moins 15 % du RC (art. 491 CIR 92) .