IMMOBILIER - BUREAU - 11.05.2021

Un loyer de votre société, vu chez votre conjoint/partenaire

Vous percevez le loyer

Une intéressante alternative. Il peut être intéressant de louer à votre société tout ou partie d’un bâtiment dont vous êtes le propriétaire, car un loyer est bien moins imposé que de la rémunération. Le forfait de frais déduit du brut perçu est de 40 %, limité à 2/3 du revenu cadastral (RC) revalorisé, et de 3 % pour une rémunération. Puis, pas de cotisations sociales et de majoration pour insuffisance de versements anticipés pour un loyer.

Pas de limite à ce loyer ? Si, le fisc en a fixé une. Si un administrateur loue tout ou partie d’un bâtiment à sa société, la partie du loyer qui dépasse le RC non indexé × 5/3 × 4,60 (coefficient de revalorisation pour l’année de revenus 2020, celui pour 2021 n’est pas encore connu) est «requalifiée» en de la rémunération, avec les conséquences fiscales que cela implique…

Conseil. Le loyer reste néanmoins intégralement déductible pour votre SRL.

Exemple. Vous êtes propriétaire d’un immeuble dont le RC est de 1 500 € et que vous louez pour 25 000 € par an à la société dont vous êtes l’administrateur. Le seuil de la requalification est de 11 500 € (= 1 500 € × 4,60 × 5/3). Le loyer n’est un loyer au niveau fiscal que jusque-là. Après déduction de 40 % de frais forfaitaires, 6 900 € (11 500 € - 40 %) sont un revenu immobilier imposable. À un taux de 53,5 % (50 % + 7 % d’additionnels communaux), l’impôt dû est de 3 691,50 € (= 6 900 € × 53,50 %). Pour ce qui dépasse le seuil, soit 13 500 € (= 25 000 € - 11 500 €), les frais professionnels forfaitaires déductibles ne sont que de 3 %. À un taux global de 60 % de cotisations sociales et d’impôt, vous payez encore 7 857 €. Des 25 000 € de loyer brut, il reste un net de ± 54 %, soit 13 451,50 € (= 25 000 € - 3 691,50 € - 7 857 €).

Votre conjoint ou partenaire le perçoit

Pas de limite. Si le bâtiment que loue votre société est la propriété personnelle de votre conjoint ou partenaire, ce dernier peut demander autant de loyer qu’il le veut. Ce loyer ne risque pas d’être requalifié en de la rémunération, du moins si votre conjoint ou partenaire n’est pas aussi dirigeant de la société.

Comment est-ce imposé ici ? Des 25 000 € de loyer, un forfait de frais de 40 % est déduit, soit 10 000 €, à limiter toutefois à 4 600 €, à savoir le RC de 1 500 € × 4,60 × 2/3. Le revenu imposable est donc égal à 20 400 €. En supposant ici aussi qu’il est imposé à 53,50 %, il en coûte 10 914 € à votre conjoint ou partenaire, qui recueille un loyer net de quelque 56 % des 25 000 € de départ, soit 14 086 € (= 25 000 € - 10 914 €).

Vous le percevez tous deux

Une requalification ? Si le bâtiment fait partie du patrimoine commun ou est en indivision à 50/50 et que votre conjoint ou partenaire n’est pas dirigeant de la société, seule la moitié du loyer est susceptible d’être requalifiée en de la rémunération.

Exemple. Sur les 25 000 € de loyer de notre exemple, le montant requalifié en de la rémunération n’est pas de 13 500 €, mais de la moitié seulement (6 750 €), sur laquelle les cotisations sociales et l’impôt dus sont de 3 928,50 € [= (6 750 € - 3 %) × 60 %]. Le loyer qui est encore à déclarer comme tel est lui de 5 750 € pour l’homme et de 12 500 € pour la femme, d’où un coût respectif de 1 845,75 € [= 53,5 % × (5 750 € - 40 %)] et de 5 457 € [= 53,5 % × (12 500 € - 2 300 €)]. Le loyer net s’élève ainsi à quelque 55 %, soit 13 768,75 € (= 25 000 € - 3 928,50 € - 1 845,75 € - 5 457 €).