Achat scindé : la plus-value imposable à titre privé ?
Revente de l’habitation familiale
Imposition en cas de «plus-value rapide». Si vous vendez un bâtiment à titre privé (p.ex. un bureau, une maison, un appartement, etc.) dans les cinq ans suivant son achat, le bénéfice que vous réalisez sur la vente sera imposé à 16,5 % (plus les additionnels communaux), en tant que revenu divers. Une vente après cinq ans est en principe exonérée à l’impôt des personnes physiques (art. 90, al. 1, 10° et art. 171, 4°, e CIR 92) .
Exception pour l’habitation familiale ! Le bénéfice réalisé sur la vente de votre habitation familiale est exonéré, même si vous la revendez dans les cinq ans. La seule condition est que vous y ayez élu domicile ici au cours des 12 derniers mois précédant la vente (art. 93bis, 1° CIR 92) .
Achat scindé avec votre SRL ou votre SA
Achat scindé «classique». Votre société achète alors l’usufruit de l’habitation, et vous, en tant que chef d’entreprise, la nue-propriété. L’avantage est que vous ne devez financer qu’une petite partie du prix d’achat avec votre patrimoine privé. À la fin de l’usufruit (par exemple après 20 ans ou lors de la dissolution de votre société), vous devenez automatiquement plein propriétaire de l’habitation.
Vente de la maison familiale. Si vous revendez une habitation achetée de manière scindée, vous n’en vendez, à titre privé, que la nue-propriété. S’il s’agit d’une «revente rapide» dans les cinq ans, le bénéfice que vous réalisez est alors imposable, car l’exonération applicable en cas de vente de l’habitation familiale ne vaut que si vous en êtes le plein propriétaire ou l’usufruitier. Cela a récemment été confirmé expressément par la justice (Anvers, 30.03.2021) .
Conseil 1. Si vous vendez l’habitation après cinq ans, la plus-value réalisée sur la nue-propriété sera exonérée en vertu des règles ordinaires.
Conseil 2. La période de cinq ans commence avec l’acte notarié d’achat et se termine avec l’acte notarié de vente.
Imposé uniquement sur la «plus-value nette» ! Vous n’êtes imposé que sur ce que l’on appelle la plus-value nette. Pour la calculer, vous pouvez d’abord augmenter le prix d’achat de 25 %, puis encore augmenter ce prix d’achat majoré de 5 % supplémentaires par année complète durant laquelle vous avez été (nu-)propriétaire du bien. Vous pouvez aussi prendre en compte les éventuels frais de rénovation que vous avez engagés. Enfin, vous pouvez également déduire du prix de vente les frais de vente (p.ex. les honoraires de l’agent immobilier).
Achat scindé «inversé». C’est alors votre société qui achète la nue-propriété du logement et vous, en tant que dirigeant, l’usufruit. Un tel achat peut être intéressant dans le cadre d’une planification successorale, car après votre décès, la société deviendra automatiquement plein propriétaire de la maison. Et si vos enfants possèdent les actions de cette société, ils deviendront indirectement propriétaires de la maison sans avoir à payer de droits de succession.
L’habitation familiale est vendue. Dans ce cas, vous vendez l’usufruit à titre privé. Tout bénéfice réalisé est alors exonéré d’impôt, même si la vente a lieu dans les cinq ans.
Attention ! Le bénéfice que votre société réalise sur la vente de la nue-propriété est, lui, imposable.