Un avantage imposable si votre S(P)RL assume ces travaux ?

Le contexte

Les travaux concernés. Légalement, les réparations d’entretien incombent à votre société usufruitière : p.ex. des réparations à l’installation de chauffage, à l’électricité, aux châssis de fenêtres, etc. Les grosses rénovations et transformations, relatives au toit, aux murs, aux façades, etc. incombent par contre au nu-propriétaire.

Le problème. Si votre société usufruitière fait exécuter à ses frais des travaux qui vous incombent pourtant, légalement, comme nu-propriétaire, l’économie que cette prise en charge par votre société vous fait réaliser vous génère, selon le fisc, un ATN imposable.

Que s’était-il passé ?

Les faits. Un médecin achète la nue-propriété d’un bâtiment pour 80 000 €, tandis que sa S(P)RL en achète l’usufruit pour 25 ans pour 240 000 €. La S(P)RL transforme le rez-de-chaussée en un cabinet et aménage les étages en appartements à louer. Elle met 75 % des travaux dans ses frais professionnels et en répercute 25 % au médecin.

Le litige. Pour le contrôleur, il s’agit là de gros travaux de transformation qui incombent au médecin usufruitier, lequel doit dès lors être imposé sur un ATN égal au coût des travaux exécutés par la S(P)RL.

Qu’en a dit la justice ?

Comme le Tribunal de première instance, la Cour d’appel donne tort au fisc (Gand, 15.09.2020) . En effet, relève-t-elle, le médecin ne faisait pas un usage privé de l’immeuble et puis, il avait conclu avec sa S(P)RL une convention où il acceptait que 25 % des frais lui soient répercutés (alors qu’il ne le devait légalement pas). Selon la Cour, il ne pouvait de ce fait y avoir d’ATN au moment de la prise en charge des travaux par la société. La Cour ajoute toutefois que le fisc pourra vérifier plus tard, au terme de l’usufruit, si un ATN n’est pas né à ce moment-là.

Qu’en retenir ?

Une dérogation dans l’acte d’achat. Il n’est pas interdit de mettre aussi les gros travaux à la charge de l’usufruitier, en dérogeant donc au régime légal, à la condition expresse cependant que ce soit repris dans l’acte d’achat de l’usufruit.

La naissance éventuellement d’un ATN. En principe, le fisc ne peut, dans le cas précité, vous imposer sur un ATN au moment des travaux de transformation, mais peut-être au terme de l’usufruit. C’est là, en effet, que vous, le nu-propriétaire, devenez «gratuitement» le plein propriétaire du bâtiment, travaux effectués inclus. Dans la mesure où ils ont accru la valeur de ce bâtiment, il y a là pour vous un ATN imposable.

Conseil. Si les travaux sont effectués peu après l’achat de l’usufruit, il en résultera en principe une «plus-value» moindre pour le bâtiment au terme de l’usufruit. Donc, si vous projetez de faire de gros travaux, il peut être conseillé de les faire dès le départ et/ou de prolonger éventuellement l’usufruit.