Société simple + immobilière : la combinaison idéale ?
De l’immobilier pur et simple
Pour rappel… On combine souvent société simple et donation dans le cadre d’une planification successorale, pour transmettre des biens (mobiliers) à ses enfants en en conservant le contrôle.
Pour de l’immobilier. Là, une société simple convient en principe moins du fait de sa transparence fiscale : les propriétaires juridiques des immeubles, ce sont ses associés et non elle-même. Si les parents donnent p.ex. leurs parts de la société simple à leurs enfants, c’est comme s’ils leur donnaient les immeubles, avec donc imposition progressive aux droits de donation.
De l’immobilier mobilier
Une société immobilière. Chez bien des entrepreneurs, l’immobilier est toutefois logé dans une société immobilière (SA ou SRL p.ex.). Les règles sont alors toutes autres, car les actions d’une société immobilière sont des «biens mobiliers».
La planification successorale. Ici, les parents peuvent apporter leurs actions de la société immobilière à une société simple, par acte sous seing privé (pas de notaire donc) et sans paiement d’aucun impôt. Les statuts de la société simple sont établis sur mesure, de façon notamment à ce que les parents soient les gérants et prennent les décisions importantes concernant les actions sous-jacentes de la société immobilière. Ensuite, les parents donnent leurs parts de la société simple (qui abrite la société immobilière) à leurs enfants, en pleine ou nue-propriété. En nue-propriété, c’est intéressant, si la société immobilière distribue des dividendes qu’on veut continuer à percevoir. Si vous donnez en pleine propriété, conservez au moins une part, de façon à être gérant inamovible. Les parts de la société simple sont nominatives. Leur donation doit dès lors se faire devant notaire, en ne payant toutefois que 3 % de droits de donation (3,3 % en Wallonie), bien moins que les taux progressifs applicables à de l’immobilier, qui peuvent monter jusqu’à 27 % entre parents et enfants.
Une nouvelle alternative. Depuis le 15.12.2020, la donation des parts d’une société simple devant un notaire étranger (néerlandais p.ex.) n’offre plus d’avantage fiscal : vous payez là aussi les droits de donation. Si vous avez constitué une société simple avec vos enfants, vous pourriez envisager une alternative : une donation indirecte par apport à la société simple existante sans émission de nouvelles actions. Celui qui apporte des actions à une société simple se voit en principe attribuer de nouvelles parts en contrepartie. Il est toutefois possible de stipuler dans l’acte d’apport que cet apport se fera sans création de nouvelles parts. Dans ce cas, celui-ci ne modifiera pas le rapport de propriété sur les parts de la société simple.
Exemple. Parents et enfants ont une société simple qui renferme un portefeuille de placements ou les actions de leur société d’exploitation. Par l’effet d’une donation antérieure, les parents ont p.ex. 5 % et les enfants 95 % des parts de la société simple. Si les parents apportent les actions de leur société immobilière sans création de nouvelles parts (auxquelles ils ont en principe droit), le rapport de propriété avec les enfants reste de 5 % / 95 % et ils leur font ainsi une donation indirecte.
Attention ! N’oubliez pas alors que, comme dans le cas d’un don bancaire, le donateur doit rester en vie encore trois ans (cinq ans en Wallonie) et qu’il vaut mieux, après avoir fait le don, le confirmer dans un document probant (dénommé pacte adjoint ) ou par l’envoi des classiques lettres recommandées. Il n’existe toutefois pas encore de jurisprudence à ce sujet.
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