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Usufruit

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Prolonger l’usufruit de votre société ?

Prolonger un usufruit

Comment ? La prolongation de l’usufruit doit découler d’une convention entre votre société et vous. Cette convention doit, comme l’achat scindé initial à un tiers, être enregistrée dans un acte notarié. Il est important qu’il soit conclu avant l’expiration de la durée de l’usufruit initial, sans quoi il ne s’agira pas d’un renouvellement mais d’un nouvel usufruit.

Conseil.  Pour une société, la durée maximale de l’usufruit était auparavant de 30 ans. Depuis la réforme du droit des biens, cette durée est passée à 99 ans (art. 3.141 nouveau C.civ.) . Un usufruit établi à l’origine pour p.ex. 25 ans peut donc maintenant parfaitement être prolongé de 10 ou 15 ans.

Qu’obtenez-vous à titre privé ? La prolongation de l’usufruit est également une prolongation de la période pendant laquelle vous ne disposez que de la nue-propriété du bien, et n’en tirez donc aucun revenu. En échange de cette perte de revenus, votre société vous versera une indemnité, dont le montant doit être déterminé de la même manière que pour l’usufruit lors de l’achat scindé, donc, en principe, sur la base des revenus actualisés pendant la durée de la prolongation.

Conséquences fiscales

L’indemnité dans les frais de votre société ? Oui, mais pas en une fois (et ce même si elle la paie en une seule fois). L’indemnité doit en fait être «activée» et amortie sur la durée de la prolongation. Ces amortissements sont alors en principe déductibles au même titre que ceux de l’usufruit initial.

Des droits d’enregistrement ? Selon le fisc, vous devez payer le droit de vente standard sur ce renouvellement, soit 12 % (Flandre) ou 12,5 % (Wallonie et Bruxelles).

Conseil 1. La Cour d’appel de Gand lui a toutefois récemment donné tort (Gand, 30.11.2021) . Selon la loi (art. 2.9.1.0.1 CFF en Flandre ; art. 44 C.enr. en Wallonie et à Bruxelles) , les droits d’enregistrement sont dus sur les conventions de transfert de propriété ou d’usufruit de biens immobiliers. Or, d’après la Cour, une convention prolongeant un usufruit ne le transfère pas : elle ne fait que confirmer la situation existante.

Conseil 2.  Si vous voulez éviter les discussions et payez donc le droit de vente standard, votre société pourra toutefois amortir les droits d’enregistrement payés ou les déduire en une seule fois.

Et votre imposition à titre privé ? Normalement, l’indemnité que vous recevez de votre société pour la prolongation de l’usufruit n’est pas un revenu imposable dans votre chef. Vous pouvez donc vous la faire verser en exonération d’impôt.

Attention !  L’indemnité doit être correctement évaluée, car si votre société vous verse, à vous, son dirigeant, plus que ce que la prolongation vaut réellement, le fisc peut imposer cette surévaluation en tant qu’avantage de toute nature dans votre chef, à titre privé.

Pour plus d’informations sur l’usufruit, rendez-vous sur https://www.astucesetconseils.be , Annexes, année 14, n° 3.