IMPÔTS - IMMOBILIER - 10.05.2022

Votre imposition si vous louez un immeuble ?

Vous possédez personnellement un immeuble vide et avez un candidat locataire, mais celui-ci vous indique son souhait d’en faire un usage professionnel. Quelle différence fiscale cela fera-t-il et combien vous faudrait-il demander de loyer en plus de ce fait ?

Louer sans usage professionnel

Le revenu cadastral indexé. Si vous louez personnellement un immeuble pour un usage non professionnel, vous serez imposé non pas sur le loyer que vous en retirerez, mais sur le RC indexé x 1,4. Pour 2022, ce RC indexé est égal au RC non indexé x 1,9084, arrondi à l’euro inférieur ou supérieur.

Attention ! Peu importe la nature de l’immeuble : le fait que ce soit une habitation n’empêche pas le locataire de l’affecter à sa profession.

Conseil 1. Vous pouvez interdire tout usage professionnel dans le contrat de bail.

Conseil 2. Vous/votre comptable reprenez le RC non indexé dans votre déclaration d’impôt. Le fisc l’indexera et le multipliera lui-même par 1,4.

Imposé aux taux progressifs. Le RC indexé et multiplié par 1,4 s’ajoute à vos autres revenus imposables globalement (votre rémunération p.ex.) et le tout est imposé aux taux progressifs. Il n’est toutefois pas soumis aux cotisations sociales, s’agissant d’un revenu immobilier et non professionnel.

Exemple. Vous êtes p.ex. le propriétaire d’un immeuble dont le RC est de 1 000 € et que vous louez pour 15 000 € par an, sans usage professionnel. Votre revenu imposable est alors égal à 3 671,20 € (1 000 € × 1,9084 × 1,4). Si vous êtes imposé à 53,5 % (50 % + 7 % d’additionnels communaux), il vous en coûtera 1 429,39 € et il vous restera un net de 13 570,61 € (= 15 000 € - 1 429,39 €).

Louer pour un usage professionnel

Le loyer réel net. Si vous louez personnellement un immeuble à une société dont vous n’êtes pas le dirigeant ou à quelqu’un qui en fera un usage professionnel, votre revenu immobilier imposable est alors votre loyer réel moins un forfait de frais. Ce dernier s’élève à 10 % du loyer pour un immeuble non bâti et à 40 % du loyer pour un bâtiment. Pour un bâtiment, il est par ailleurs limité à 2/3 du revenu cadastral (RC) revalorisé (art. 13 CIR 92) , à savoir le RC non indexé × le coefficient de revalorisation, fixé à 4,86 pour l’année de revenus 2022.

Imposé aux taux progressifs. Le loyer net s’ajoute à vos autres revenus imposables globalement (votre rémunération p.ex.) et le tout est imposé aux taux progressifs. Il n’est pas soumis aux cotisations sociales, étant un revenu immobilier et non professionnel.

Conseil. Vous/votre comptable reprenez le loyer et le RC non indexé dans votre déclaration d’impôt. Le fisc calcule lui-même le forfait de frais.

Exemple. Prenons le même immeuble que vous louez pour le même loyer à une société qui vous est totalement étrangère. De ce loyer, il faut donc en principe déduire un forfait de frais de 40 %, soit 6 000 €, mais qu’il y a lieu de limiter à 3 240 €, à savoir le RC de 1 000 € × 4,86 × 2/3. D’où un revenu imposable de 11 760 € (15 000 € - 3 240 €). Si vous êtes imposé à 53,5 % (50 % + 7 % d’additionnels communaux), il vous en coûte 6 291,60 € et il vous restera un net de seulement 8 708,40 € (15 000 € - 6 291,60 €). Bien moins, donc, que si vous louez à un particulier, sans usage professionnel.

Vous voulez le même net ! Il vous faudra alors augmenter votre loyer de 10 456,36 € (= 13 570,61 € - 8 708,40 €) / (1 – 0,535), d’où un loyer annuel qui passera donc de 15 000 € à 25 456,36 € !

Si votre locataire affecte votre immeuble à sa profession, vous serez imposé sur votre loyer réel net et plus sur votre RC indexé, ce qui fait une énorme différence fiscale. Calculez donc à l’avance le montant du loyer à demander en plus pour en retirer in fine le même net !

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