FISCALITÉ - FRAIS DÉDUCTIBLES - 03.06.2022

La plus-value sur un immeuble sera-t-elle imposée si le coût de sa remise à neuf a été amorti ?

Si vous êtes en nom personnel et n’amortissez pas la partie professionnelle de votre habitation, son bénéfice en cas de revente sera exonéré d’impôt. Un abonné a voulu savoir ce qu’il devait faire concernant la remise à neuf de son habitation l’an dernier. Peut-il l’amortir, ou ferait-il mieux de s’en abstenir ?

Non amorti = non imposé

Amortir, c’est un choix. En effet, si vous affectez tout ou partie de votre habitation à l’exercice de votre profession, vous êtes libre d’amortir ou non cette partie professionnelle de votre habitation. L’amortir, cela a bien sûr ses avantages, car la déduction de l’amortissement annuel réduit aussi votre revenu imposable chaque année... Mais, d’un autre côté, cela a pour conséquence de rendre en principe imposable le bénéfice (la «plus-value») en cas de revente ultérieure de cette habitation. C’est donc le revers de la médaille...

Donc, non amorti = non imposé ? C’est aussi simple que cela ! Si vous voulez être certain que la plus-value réalisée en cas de revente de votre habitation ne sera pas imposée, vous ne pouvez pas amortir cette habitation.

Attention ! Il suffit de l’amortir une seule fois pour qu’il y ait cette imposition à la revente.

Et si vous n’en amortissez qu’une partie ? Là, la plus-value ne sera en principe imposable que dans la mesure où l’habitation a été amortie. Donc, si seul votre garage p.ex. est à usage professionnel, d’où un usage professionnel de 20 % et donc un usage privé de 80 %, seuls 20 % de la plus-value ultérieure seront aussi imposables.

Et pour une remise à neuf alors ?

L’amortir, oui ou non ? Là, attention ! De fait, si vous avez choisi à dessein de ne pas amortir votre habitation pour recueillir plus tard sa plus-value en exonération d’impôt, il serait dommage d’être de la revue en amortissant quand même des travaux. Ne pouvez-vous dès lors vraiment rien amortir ?

Le principe. Le fisc ne vise que les travaux considérés comme immeubles par nature, mais il se montre strict à ce sujet. Bref, si les travaux exécutés sont indissociablement liés au bâtiment et que vous les amortissez, une plus-value ultérieure sera imposable.

Des travaux de transformation et d’amélioration. C’est là surtout qu’il faut faire attention, car ce sont des travaux immobiliers par nature. Donc, si vous avez fait ajouter une extension à votre local professionnel en 2021 ou si vous avez renouvelé le revêtement de sol ou les châssis de votre bureau, vous feriez mieux de ne pas les amortir si vous voulez que la revente ultérieure de votre habitation reste exonérée d’impôt.

Des réparations et du pur entretien. Là, cela doit passer. Donner un coup de peinture sur les murs intérieurs pour les rafraîchir, ou réparer quelques carrelages descellés, cela ne pose pas de problème. La jurisprudence l’a déjà plusieurs fois confirmé. Le terrain redevient par contre mouvant s’il s’agit d’une réparation coûteuse qui s’apparente plutôt à une amélioration... Toute la difficulté est donc, à chaque fois, de faire exactement la balance entre le pur entretien ou des réparations et ce qui serait plutôt des travaux d’amélioration.

Et pour les frais courants ? Aucun problème bien sûr. Déduire les intérêts de votre emprunt à titre de frais professionnels, avec p.ex. la partie professionnelle des frais d’électricité, d’eau, de chauffage, etc., tout cela ne rendra pas votre plus-value imposable en cas de revente ultérieure.

Pour éviter à coup sûr une imposition partielle de la plus-value réalisée lors d’une revente ultérieure de votre habitation, vous feriez mieux de ne pas amortir des travaux de transformation et d’amélioration. Par contre, en principe, il n’y a aucun problème à le faire pour de pures réparations et de petits travaux d’entretien.

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