Pour aller plus loin

Aperçu des facteurs de risque élevés contenus dans le règlement sur le blanchiment de capitaux pour les agents immobiliers

[Aperçu]

Lutte contre le blanchiment de capitaux et examen des clients

Identification : qui est-ce ?

Client particulier. Chaque fois qu’un nouveau contrat de courtage ou de gestion débute, vous devez vérifier l’identité du client en faisant une copie de la carte d’identité et, si possible, en demandant l’adresse. Il faut le faire non seulement pour votre véritable client (le vendeur ou le propriétaire), mais aussi pour l’acheteur et, depuis le 1^er  janvier 2022, pour le locataire. Pour des raisons de confidentialité, vous pouvez rarement faire une copie d’une carte d’identité et la conserver, mais c’est permis dans ce cas-ci.

Attention !  Faites une nouvelle copie à chaque transaction, p.ex. pour une nouvelle mission d’un client existant, et n’utilisez pas les données d’une ancienne transaction, qui pourraient être inexactes.

Client = société. Dans ce cas, vous devez vérifier le nom de la société, son siège social et ses administrateurs. Soit vous demandez les statuts coordonnés, soit vous vérifiez cela vous-même – pour les sociétés belges – via l’extrait de la BCE que vous conservez également.

Attention !  Vous devez aussi identifier le mandataire, p.ex. l’administrateur qui signe le contrat au nom de la société. Demandez donc une copie de sa carte d’identité et vérifiez auprès de la BCE s’il est bien l’administrateur et s’il peut engager la société.

Bénéficiaires effectifs (UBO). Si des associés détiennent 25 % ou plus des actions ou si des personnes physiques détiennent 25 % ou plus des droits de vote, vous devez également les identifier. S’il n’y a pas de bénéficiaire effectif, vous devez identifier les dirigeants réels. Vous pouvez vérifier cela dans le registre UBO.

Conseil.  Si le risque est faible, vous pouvez être moins strict lors de l’identification des UBO. Il suffit de prouver suffisamment l’identité (date de naissance, lieu, etc.) pour ne pas confondre le contrat avec celui d’une autre personne. Vous n’avez alors pas besoin de copier la carte d’identité de l’UBO.

Acceptation du client

Quand faut-il se méfier ? Comme dans le règlement précédent, un certain nombre de facteurs de risque élevés sont inclus dans le nouveau règlement anti-blanchiment qui entrera en vigueur le 1^er  juillet 2022. Si vous les constatez, vous devez tirer la sonnette d’alarme et approfondir votre examen. Il existe également un certain nombre de nouveaux facteurs de risques.

Téléchargez un aperçu des facteurs de risques sur https://www.astucesetconseils.be , Annexes, 26^e année, n° 14.

Un des facteurs de risques élevés est-t-il présent ? Ce n’est pas toujours grave, mais il faut être très vigilant et prévoir un examen plus approfondi. Pour un agent immobilier, ce n’est pas toujours aisé de déterminer s’il y a effectivement un problème, mais il faut pouvoir «sentir» quand il y en a un et alors refuser le client.

Quand devez-vous refuser un client ? Vous ne pouvez pas poursuivre la collaboration si vous ne pouvez pas effectuer les contrôles ou si les personnes, mandataires ou bénéficiaires effectifs figurent sur la liste du SPF Finances (personnes ou entités auxquelles s’appliquent des mesures de gel, p.ex. parce qu’elles sont soupçonnées de terrorisme). Vous devez également examiner s’il y a lieu d’informer la CTIF (Cellule de traitement des informations financières).