IMMOBILIER - DIVERS - 24.06.2022

Simple location immobilière ou service complexe ?

Quelle est la différence entre une simple location immobilière, une location immobilière avec services accessoires et une prestation de services complexe ? Regardons à quoi il faut certainement faire attention…

Simple location immobilière

Quand est-il question d’une simple location immobilière ?

Quelle est la caractéristique essentielle ? En cas de simple location immobilière, la caractéristique essentielle est la jouissance exclusive du locataire sur le bien immobilier. Cela signifie que seul le locataire a le droit d’accéder au bien loué. Contre un loyer et pour une durée préalablement convenue, le locataire a le droit d’occuper le bien immobilier comme s’il en était propriétaire.

Purement passif donc ? Absolument. Avec une location immobilière classique, le bailleur ne fait rien d’autre que remettre les clés au début de la période de location et réceptionner les loyers périodiques. Le locataire reçoit donc le droit d’utiliser le bien comme s’il en était propriétaire. L’exclusivité signifie en fait que le locataire peut exclure quiconque qui, sur la base de la loi ou d’une convention, n’a pas un droit similaire sur l’immeuble.

Toujours exemptée de TVA ?

En principe, exemption de TVA ! Effectivement, la location d’un immeuble est en principe exemptée de TVA (art. 44, §3, 2° CTVA) . C’est la règle générale, peu importe le type de bien immobilier. Il peut donc s’agir d’une maison, mais aussi d’une parcelle de terrain, d’un appartement, d’un espace de bureau, d’une usine, etc.

Pas une activité soumise à TVA. Vu que la location purement passive d’un immeuble est exemptée de TVA, le bailleur ne doit pas demander de numéro de TVA pour mettre le bâtiment en location. En outre, aucune TVA ne doit être portée en compte sur les loyers.

Pas le droit de déduire la TVA ! C’est le revers de la médaille. Toute activité qui ne procure pas de TVA à l’État ne génère pas non plus de droit à la déduction de la TVA. Toute la TVA que le bailleur doit payer lors de l’achat ou la construction de son bâtiment à mettre en location et sur les travaux d’entretien et de réparation n’est pas déductible.

Pas toujours exemptée ! Il y a effectivement une série d’exceptions au principe général selon lequel une simple location immobilière est exemptée de TVA. De la TVA doit ainsi être payée, entre autres, sur :

  • la location de garages et parkings ;
  • la location d’emplacements de camping ;
  • la location d’immeubles situés dans les ports et aéroports ;
  • la location de courte durée, à savoir la location de maximum six mois à des entreprises commerciales ;
  • la location d’entrepôts à des particuliers ;
  • la location de logements meublés.

Entre-temps, il existe aussi un régime de TVA optionnelle

Obligatoire versus optionnel. Les exceptions susmentionnées à la location immobilière exemptée sont des exceptions obligatoires. Autrement dit, on ne peut p.ex. pas opter pour exempter de TVA la location de garages. Une telle location est obligatoirement soumise à la TVA, sauf application éventuelle du régime des petites entreprises. Outre ces exceptions obligatoires, les parties peuvent toutefois, sous certaines conditions, opter pour l’application du régime de TVA.

Quand est-ce optionnel ? On ne peut appliquer le régime de TVA optionnelle que lorsque le locataire est assujetti à la TVA et qu’il utilise le bien exclusivement aux fins de son activité économique. Les deux parties, le bailleur et le locataire, doivent en outre consentir à l’application de la TVA. Elle ne peut donc pas être imposée.

Pas pour tous les bâtiments ! En principe, seuls les bâtiments neufs peuvent bénéficier de l’option TVA, à savoir les bâtiments pour lesquels encore aucune TVA n’est devenue exigible avant le 1er  octobre 2018 sur les travaux qui ont contribué à la construction du bâtiment.

Conseil. Pour les entrepôts, le bâtiment ne doit pas être neuf pour pouvoir tomber sous le régime de TVA optionnelle. Les bâtiments déjà existants peuvent aussi bénéficier de ce régime.

Attention ! En cas d’application de ce régime de TVA optionnelle, le délai de révision ordinaire de 15 ans sur les travaux d’aménagement est porté à 25 ans.

Quid des autres formes de location immobilière ?

Location avec services accessoires

Location avec services supplémentaires ! C’est effectivement possible. Le bailleur propose alors d’autres services, outre la jouissance de l’immeuble, p.ex. le nettoyage et l’entretien, la surveillance, etc.

Quelle est alors la conséquence TVA ? Elle est infime, voire inexistante ! La location de l’immeuble reste en principe exemptée de TVA. L’activité du bailleur reste alors limitée à la location passive d’un immeuble, exemptée de TVA (voir p.ex. Cass., 04.06.2010) .

Conseil. Les services accessoires qui sont fournis au locataire peuvent être soumis à la TVA, à la condition qu’un prix distinct soit stipulé pour ceux-ci.

Service complexe

Qu’est-ce qu’un service complexe ? On parle de service complexe lorsque les services proposés sont si importants qu’ils en deviennent l’objet principal du contrat. Dans ce cas, il ne s’agit plus d’une simple location immobilière, mais d’une prestation de services complexe qui est entièrement soumise à la TVA.

Quel type de services ? Outre la jouissance exclusive du bâtiment mis à disposition durant une certaine période, il peut s’agir des services suivants, offerts moyennant un prix forfaitaire unique :

  • l’aménagement et l’équipement de l’infrastructure avec installations et équipements techniques, tels que beamer, baffles, écran géant, chaises, podium, etc. ;
  • l’accueil des visiteurs et la visite des infrastructures ;
  • assurer la permanence, la surveillance et le contrôle ;
  • se tenir prêt à répondre à toute question sur l’utilisation de l’équipement et à fournir un soutien technique ;
  • la mise à disposition d’installations informatiques (wifi) ;
  • la mise à disposition de places de stationnement adéquates pour les utilisateurs ;
  • le rangement et le nettoyage ;
  • la publicité pour l’utilisateur.

Un tout en soi. Toutes ces prestations, considérées distinctement, ne sont pas une fin en soi, mais forment un ensemble distinct. Elles sont destinées à offrir aux utilisateurs des conditions agréables et confortables pour leurs réunions, et doivent donc être considérées comme un service complexe soumis au taux normal de TVA de 21 % (Cass., 29.01.2021) . Il s’agit en fait d’une opération économique sui generis dont les éléments sont si étroitement liés du point de vue de l’utilisateur que leur dissociation serait artificielle.

Pas toujours clair ! C’est ce qui ressort de la pratique. Vu qu’il y a encore pas mal de contestations pour savoir si, dans un cas concret, il s’agit d’une simple location immobilière, avec services accessoires ou non, ou d’un service complexe soumis à TVA, il peut être indiqué de conclure un accord préalable avec l‘administration ou, le cas échéant, avec la Commission de ruling. Vous éviterez ainsi des surprises ou des discussions ultérieures à l’occasion d’un contrôle TVA.

Une simple location immobilière est surtout caractérisée par la passivité du bailleur et est en principe exemptée de TVA. Toutefois, dès qu’une série de services supplémentaires sont offerts, il peut être question d’un service complexe qui sera soumis à la TVA. Le cas échéant, concluez un accord avec l’administration de la TVA ou la Commission de ruling, afin de sécuriser l’opération.

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